2024-07-03
不動産を借りたことがある方、購入を検討している方は「事故物件」について聞いたことがあると思います。
『事故物件には住みたくない…』と思われている方が大半だと思いますが、事故物件とはどのようなものか、
どうやって判別したらよいのか、何に気を付けたら良いのかについてはご存じでしょうか?
今回のブログでは、事故物件について知っておくべき基礎知識や注意点について詳しくお話していきたいと思います。
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まず何をもって事故物件と呼ぶかですが、
基本的には「入居者が亡くなった物件(自然死・自殺・殺人など)」のことを指します。
ただし、厳密な定義づけはなく、各不動産会社が個々の事案を鑑みて認定しているものになります。
一応、国土交通省が2021年に制定した「事故物件に関するガイドライン」に基づき判断しますので、
各不動産会社によって大きく判断基準がブレることは少ないと思われます。
出典:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(書面)」
出典:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(スライド)」
まず事故物件の特徴と言えば、市場価値が低いため通常よりも安価で購入(or賃貸)することができることです。
これは、購入者の心理的負担を考慮した価格設定で、事故物件に住むことで精神的な負担を感じる場合がありますし、
事故物件であることが原因で快適に生活できない可能性などが考慮されているためです。
他の同条件の物件と比べると、事故物件は3割程度は価格が安くなっていることが多いです。
また、事故物件は不動産用語でいうと「心理的瑕疵」の一種にあたります。
瑕疵についてはあまり聞き覚えがない方が多いと思いますので、後日詳しく別のブログでお話しいたします。
よく勘違いされることですが、「売買価格を下げないために事故物件であることを隠して取引されるのでは…?」
と思われるかもしれませんが、不動産会社に多大なリスクが生じるため、通常そのようなことはあり得ません。
これは不動産会社には、事故物件であることを告知する義務があるためです。
売買契約や賃貸契約の際には過去の出来事を明示することが求められ、
これは先ほど述べたガイドラインにも記載されています。
引用:
売主である宅地建物取引業者や、媒介又は代理を行う宅地建物取引業者 は、宅地建物取引業法上、取引物件や取引条件に関する事項であって、宅地建物 取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意 に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為が禁じられており、こうした事案 の存在が宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる 場合には、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法上、当該事案の存在について 事実を告げる必要がある。
※ガイドラインから抜粋
この義務を守らず、事故物件ではないと嘘をついたり、告知をせずに売買契約を結んだ場合、
契約後でも契約解除が可能ですし、損害賠償請求の可能性があります。
これは不動産会社が告知しなかった場合は不動産会社が対象になりますが、
売主様が不動産会社に知らせなかった場合は売主様が対象になってしまいます。
事故物件の可能性があるときは、売主様は必ず不動産会社に伝えるようにしましょう。
ちなみに告知義務に関しては、賃貸と売買で適応される(必ず告知しなくてはいけない)期間が異なります。
賃貸の場合は事故が発生してから概ね3年間となりますが、
売買の場合は期間に関わらず告知をしなければいけませんので注意が必要です。
まず何より大切なのが、自身や家族が心理的な負担を感じるかどうかを考慮することです。
価格だけに惹かれて購入を決定するのはNGです。
購入したら事故物件に長期間住むことになります。
無理に住むことでストレスを抱えることがないか、慎重に判断しましょう。
購入を検討する前には、必ず物件の履歴を確認し、過去にどのような出来事があったのかを把握した方が良いです。
これは事故物件の中でも、自然死などの心理的瑕疵が低い物件もあるためです。
場合によってはそれほど気にせず購入することも出来るかもしれません。
告知義務があるので基本的には不動産会社の方から詳しい説明があるかと思いますが、
買主様も忘れずに聞くようにしましょう。
事故物件を購入する際には、将来的に住まなくなった際に、ご自身が売却することも考えましょう。
よく勘違いされる方が多いですが、事故物件は一度住んだからといって事故物件でなくなるわけではありません。
ご自身が購入したときに説明されたように、次の買主にも事故物件であることを告知しなくてはいけません。
その場合、先ほどお話したように事故物件は市場価値が低いです。
築年数による経年劣化と合わせて、
ご自身が購入した価格よりさらに売却価格が下がる可能性があることは念頭に置いておきましょう。
ちなみに事故物件を売却する際は、3つの選択肢があります。
注意しなくてはいけないのは、②を選択して更地として販売したからと言って、
告知義務がなくなるわけではありません。
事故物件であることに変わりはないからです。
しかし、「亡くなった人がいる建物に住む」わけではなくなりますので、
購入者の心理的ハードルが下がることにより、そこまで価格を下げなくても売却できる可能性が出てきます。
どのような事故があったかによって販売のしやすさは変わってきますので、事故物件を所有されている方は、
どの選択肢を取るのが良いのか、プロの不動産会社に相談したうえで決定することをおススメいたします。
「事故物件 マップ」等で調べると、ネット上で事故物件が載っているマップを見ることが出来ると思います。
気になっている物件が事故物件かどうか調べる時に見たことがある人もいるのではないでしょうか?
不動産会社の立場からお話しすると、見てはいけないわけではありませんが、
あくまで参考程度にとどめておいた方がよいと思います。
理由としては、こちらのサイトは噂や人伝いで聞いたものでも投稿できるようになっており、
正確性が乏しいと思われるからです。
面白半分で適当なことを書いている人がいる可能性も否定できません。
前述したように、告知義務がある以上、事故物件かどうか判断するなら不動産会社に聞くのが一番正確で早いので、
気になっている物件があったら確認してみましょう。
事故物件には特有のリスクがありますので、抵抗がある方は購入をおススメいたしません。
ただ物件価格が安いというメリットも確かにありますので、あくまで心理的負担を一番に考慮したうえで、
自分に合った選択をするようにしましょう。
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