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築古物件を売却するときにリフォームは必要？
2024-04-26
『空き家を売りたいけど相当古い物件だからリフォームしなきゃ売れないよね…』
築古物件の売却を考えるお客様は、このようなお悩みを持っている方が非常に多いです。
確かに、リフォームして外見がキレイになった物件の方が魅力的に映り、売れやすく感じるのかも知れません。
しかし実は全くそんなことはありません！
この記事では、築古物件を売却する際にリフォームが必ずしも必要ではない理由と、
そのような状況で考慮すべきポイントについてお話します。
リフォームが必要ない理由
売りたくなった築古物件を売主様がリフォームすることは基本的には不要です。
（ここでは築古物件を築20年以上の物件と考えてお話していきます。）
なぜかというと、大きく分けて3つの要因があるためです。
築古物件を買いたい人のニーズが異なる
一戸建ての購入を考えている方は、
①新築 ②中古の築浅物件 ③中古の築古物件
と、大まかに3パターンに分けられます。
この3パターンで購入希望者はどのように違ってくるでしょうか？
はじめに新築を買いたい方で考えてみましょう。
新築を考えている方は『だれも住んでいない新しい物件で新生活を始めていきたい』と言った
ニーズの方が非常に多いため、物件のキレイさや設備の最新さなどが大事になってきます。
一方で、中古物件の中でも、築古物件を買いたい方はどのような方が多いと思いますか？
実は築古物件を望む多くの買い手は、
『物件を自分の好みに合わせてカスタマイズしたい』というニーズを持つ方が非常に多いです。
つまり新築のように見せる「原状回復」をされていない、そのままの物件を好む傾向にあり、
むしろ中途半端に物件にリフォームがしてあるとその分物件価格が上がってしまうため、
買い手が付きにくくなってしまうのです。
従って築古物件を売却する際は、大規模なリフォームを行う必要は全くありません。
『少しでも良く見せたい』という方もリフォームしたい気持ちはグッと抑えて、
物件の違う場所に資金と手間をかけていくことをおススメします。
コストとリターンが合わない
築古物件を新築のようなキレイな状態にするには、大規模なリフォームが必要ですが高額なコストがかかるため、
投じた費用が売却価格に見合うだけの価値を生み出さない可能性が高いです。
例えば、キッチンを最新設備に交換することを考えてみましょう。
キッチン設備を交換するだけでも100万円前後かかってきますし、
置く場所を変えたい・アイランド型にしたい、など要望が重なってくるとさらに価格は跳ねあがります。
もちろんキッチンだけ交換しても新築のようにはなりませんから、
お風呂・トイレ・洗面台なども交換していきますし、床・壁なども張り替える必要もありますので、
物件全体のリフォーム費用を考えると数百万以上となってしまいます。
一方で築古物件の場合は物件価格がそもそも数百万円もしない、というケースも多々存在します。
つまり、リフォームにかかる費用ともともとの物件価格が同額程度になってしまい、
リフォームも合わせた物件価格がかなり割高に見えてしまう、というわけです。
また、そこまでしても建物の構造的な問題や老朽化が進んでいる場合、
リフォームによって不動産の価値が向上しないことも少なくありません。
そのためリフォームにかけるコストと売却価格に現れるリターンが釣り合わないことが頻繁に発生してしまうのです。
建物の資産的価値が低い
では、なぜリフォームをしてもそこまで価値の向上が見込めないのでしょうか？
それは、耐久年数を考えると建物の価値は建築後に年々減少していき、
築22年（木造建築の場合）を超えると法令上は物件の価値が0となってしまうからです。
つまりせっかくリフォームをしても建物の価値としては上がりにくいので、
先ほど述べたコストとリターンが合わない状態になってしまうというわけです。
土地の方は年数によって資産価値は減少しませんので、
売却を考える時は建物より土地としての価値を強調するようにした方が良いですね。
考慮すべきポイント
では築古物件を売るときはリフォームではなく、どのようなことを注意したらよいのでしょうか？
いくつかありますが、まずはこの3点を考慮したうえで売却を進めていきましょう。
必要最低限の整備をする
売却前に必要なのは、小修繕や清掃など、比較的低コストで実施できる物件メンテナンスです。
大きなリフォームで物件を「新しくする」のではなく、
物件が「手入れされている」という印象を与えることが大切で、
これにより買い手の心象を良くすることができます。
正確な情報を提供する
ただ築古物件はいくら整備をしても、傷や不具合があることが普通です。
そこで次に必要なのは、現状を隠したり偽ったりせず、物件の状態を透明にし正確な情報を提供することです。
そうすることで買い手が物件の現状を正確に理解した上で、
将来的な改修や利用計画を立てることができるようになるため、売却活動が進みやすくなってきます。
マーケティング戦略を考える
先ほども少し触れたように、築古物件を買いたいお客様層は新築を買いたいお客様層と大きく異なります。
そのため、物件を売り出すときはターゲットとなる顧客層を明確にし、
適切なマーケティング戦略を展開することが必要不可欠です。
ここを間違えてしまうと、いつまでたっても買い手を見つけることが出来ず、
高く早く不動産を売却することが難しくなります。
ある程度物件の整備をしたら、なるべく早くに戦略を考えて、
多くの購入希望者を見つけられるように動いていきましょう。
まとめ
築古物件を売却する前にリフォームに注力することは必要ありません。
物件は必要最低限の整備をして、より多くの購入希望者を見つけるためにマーケティング戦略を考え、
実行することが大切になってきます。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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