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事前に知っておきたい！不動産売却で避けられない税金の知識
2024-06-21
『今住んでいる物件を売却して新居の購入費用にしたい』『空き地を相続したけど使い道がないから売りたい』、
このように考えている方はまず税金について詳しくなっておきましょう。
不動産売却にかかる税金は非常に高額です。残念ながら
『税金がこんなにかかると思ってなくて新居のグレードを下げないといけない…』
という買主様もいらっしゃいましたので、税に関する知識は事前に覚えておきましょう。
この記事では不動産売却時にかかる主要な税金について詳しくお話していきます。
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不動産売却が成立した時にかかる税金
まずは不動産売却が成立した時に発生する税金である、
「印紙税」「登録免許税」「消費税」についてお話していきます。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書に対して課される税金です。
不動産売買契約書は「課税文書」の一種であり、
これに当てはまる文書は作成するときに一定金額の税金を支払わなければいけません。
印紙税は契約書の記載金額に応じて決まり、下記のような表となります。
（～100万円、5億円～の税額表は割愛してます）
出典：国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
例えば、2027年（令和9年）3月31日までに作成された1,000～5,000万円の物件の売買契約書には、
1万円の印紙税が課されます。
登録免許税
登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する時に課される税金です。
不動産売却の場合は、所有権移転の登記手続きを行う際に発生し、
住宅ローンを利用する場合は抵当権を設定するのにも発生します。
登録免許税は土地と建物で別々に発生し、下記の計算式で税金額が決定します。
登録免許税 = 課税標準額 × 税率
この税率は登記の種類によって異なり、例えば不動産売買によるものだと下記のようになります。
- 不動産売買にかかわる登録免許税率
- ●土地の所有権移転の登記：2.0%
（2026年3月31日までに登記をする場合は1.5%） - ●建物の所有権移転の登記：2.0%
- ●抵当権設定の登記：0.4%
ちなみに、同じ所有権移転の登記でも、相続によるものは税率0.4%と売買の1/5ほどになります。
消費税
税金の中で一番馴染み深い消費税ですが、不動産売却の時に支払う仲介手数料に消費税が発生します。
仲介手数料は基本的に「売買代金の3%+6万円」の金額になりますが、
これにプラスして消費税分（10％）を支払うことになります。
仲介手数料については以前別の記事でお話しているので、詳しくはコチラをご確認ください。
▼ブログ記事：仲介手数料の秘密：片手取引と両手取引の違いとは？
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不動産売却で利益が発生した時にかかる税金
次に不動産売却で利益が発生した時に発生する税金である、「所得税」「住民税」についてお話していきます。
印紙税などと違って、こちらはあくまで利益（譲渡所得）が発生したときにかかる税金であり、
不動産売却によって損失を被った場合は生じません。
所得税・住民税
所得税と住民税はどちらも不動産を売却して得た利益である「譲渡所得」に対して課される税金です。
譲渡所得は、「売却価格ー（取得費用＋売却費用）」で計算されます。
譲渡所得は所有期間に応じて、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、
所有期間によって税率が異なってきます。下記の表をご覧ください。
短期譲渡所得は所有期間が5年以下の物件に該当し、
物件の用途に関わらず39.63%と高い税率を支払わなければいけません。
これは短期転売による価格の高騰などを防ぐためです。
長期譲渡所得は通常20.315%の税率になりますが、
所有期間が10年超で自己居住用物件の譲渡所得の場合は、さらに条件を満たせば税率が軽減されます。
例えば8,000万円の課税譲渡所得を得た場合は下記のような式で支払う税金が決定されます。
所得税 ＝ 6,000万円×10.21% + 2,000万円×15.315% = 918.9万円
住民税 ＝ 6,000万円×4.0% + 2,000万円×5.0% = 340.0万円
合計 = 918.9万円 + 340.0万円 = 1258.9万円
10年超所有軽減税率の特例の詳しい条件については国税庁のHPをご覧ください。
出典：国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は不動産売却時に発生する様々な税金についてお話していきました。
不動産自体の金額が大きい分、売却に伴って発生する税金もまた高額になります。
しかし、この税金も「10年超所有軽減税率の特例」のように、税負担を軽減できる手法がいくつか存在します。
次回のブログでは「不動産売却の特例」についてお話していきたいと思います。
正しい知識を持って自分に合った対策を講じることで、後悔しない不動産売却を実現していきましょう。
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