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重要なのは敷地面積？建築面積？延べ床面積？：知っておきたい不動産の基本用語集①
2024-08-05
不動産の用語って分かりづらく感じませんか？
不動産用語は専門性があるのはもちろん、似たような響きで異なる意味合いを持つ用語が多かったり、
定義が建築基準法などの法令絡みであったりして、普段から慣れ親しんでいないとかなり分かりづらいと思います。
特に、「敷地面積」「建築面積」「延べ床面積」は比較的よく聞く用語ではありますが、
微妙に異なる範囲を示している間違いやすい用語です。
今回のブログではその敷地面積・建築面積・延べ床面積の違いについて詳しくお話していきます。
他の不動産用語についても、分かりづらいものを何回かのブログに分けて書いていく予定です。
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図で見た敷地面積・建築面積・延べ床面積の違い
まずは簡単に図で敷地面積・建築面積・延べ床面積の違いについてお話していきましょう。
下記の図をご覧ください。
この図では、Aの敷地に建築されている2階建ての建物を例にしていて、
1階の床面積がB、2階の床面積がCとなっています。
この場合、敷地面積・建築面積・延べ床面積は下記部分になります。
- 敷地面積・建築面積・延べ床面積
- ●敷地面積 = A
- ●建築面積 = B
- ●延べ床面積 = B + C
ではこれから1つずつ詳しくお話していきます。
敷地面積って何？
敷地面積とは、「土地の総面積」のことで一番シンプルに分かりやすいと思います。
敷地面積は建物を建てることができる土地の広さを示し、
建物が占める部分と庭や駐車場などの非建築部分を含みます。
もう少し細かい話をしていくと、敷地面積や、これからお話しする建築面積も水平投影面積で計算されます。
水平投影面積とは「建物の真上から見た時の面積」のことを指します。
平坦な土地であれば「敷地面積=表面積（実際に測量できる面積）」となりますが、
敷地が斜面となっている場合は「敷地面積＜表面積」となりますので、
実際に見える土地の広さより狭く計算されることになります。
なぜこの細かい話が必要であるかというと、敷地面積などは物件を建築していく際に重要となる
「建ぺい率」「容積率」の算出に用いられる指標にもなるからです。
『敷地面積が思っていたより小さくて予定していた建物が建てられない…』なんてことにもなりかねませんので、
斜面を含む敷地を所有している方は敷地面積や建築面積の求め方を覚えておきましょう。
建ぺい率と容積率の詳しい説明については次のブログ「不動産の基本用語集②」でさせていただきます。
建築面積って何？
建築面積とは、「建物の外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」のことを指します。
これだけだと分かりづらいですが、基本的には「建物の1階部分の面積」と考えてもらえれば大丈夫です。
ただし、これは多くの場合一番面積が広いのが1階であるため、1階部分となっているに過ぎません。
建築面積も水平投影面積で算出されますので、
例えば1階より2階の面積が広い場合は2階部分の面積が建築面積になることになります。
もっと細かいお話をしていくと、厳密には建物の部分の中でも、
建築面積に含まれるものと含まれないものが存在します。
これは建築基準法の中で下記のように明記されています。
建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもの（以下この号において「軒等」という。）で当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たもの（建築物の建蔽率の算定の基礎となる建築面積を算定する場合に限り、工場又は倉庫の用途に供する建築物において専ら貨物の積卸しその他これに類する業務のために設ける軒等でその端と敷地境界線との間の敷地の部分に有効な空地が確保されていることその他の理由により安全上、防火上及び衛生上支障がないものとして国土交通大臣が定める軒等（以下この号において「特例軒等」という。）のうち当該中心線から突き出た距離が水平距離一メートル以上五メートル未満のものであるものを除く。）がある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線（建築物の建蔽率の算定の基礎となる建築面積を算定する場合に限り、特例軒等のうち当該中心線から水平距離五メートル以上突き出たものにあつては、その端から水平距離五メートル以内で当該特例軒等の構造に応じて国土交通大臣が定める距離後退した線））で囲まれた部分の水平投影面積による。
ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、当該建築物又はその部分の端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。
細かい部分を省いて要約すると下記のようになります。
- 建築面積として認定される部分
- ●柱や壁から出ている部分が1m以上あり、
かつ軒などの建築物の先端部分から1m後退した部分までを建築面積とする - ●屋根や支える柱や外壁がない部分は建築面積に含まれない
→屋根のない中庭・テラス・ウッドデッキなどは建築面積に含まれない
→屋根のあるベランダやバルコニーなどは建築面積に含まれる
詳細は地域の建築基準などによって異なる場合がありますので、
気になる箇所がある場合は不動産会社やハウスメーカー・工務店に確認してみましょう。
延べ床面積って何？
延べ床面積は、「建物の各階の床面積の合計の面積」を指します。
例えば2階建ての場合、1階と2階の床面積の合計の値が延べ床面積となります。
また、延べ床面積は敷地面積と建築面積と異なり、水平投影面積では計算されません。
延べ床面積は、建物の総規模を示す指標であり、特に住宅の広さを表す際に使用されます。
延べ床面積の場合も、計算されるときは含まれない部分・含まれる部分が存在します。
例えばロフトの場合、細かい箇所は自治体によって異なるケースがありますが、
基本的には下記の条件を満たすと延べ床面積には含まれなくなります。
- ロフトが延べ床面積に含まれない条件
- ●ロフトの天井の高さが1.4m以下である
- ●ロフト面積がロフトがある階の床面積の1/2以下である
- ●はしごが固定されていない
他にも吹き抜けやベランダ・バルコニー・出窓・地下室なども条件を満たすと延べ床面積からは除外されますので、
これらを設計する予定のある方は一度ハウスメーカーや工務店の方に確認してみると良いでしょう。
まとめ
建築面積、敷地面積、延べ床面積は、不動産購入や建築計画を進める際に非常に重要な要素です。
これらの指標を正しく理解し、法的規制に従った計画を立てることで、
安全かつ快適な住環境を確保することができます。
不動産購入を検討している方や、建築計画を立てている方は、
これらの基礎知識をしっかりと身につけておくことが大切です。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
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