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それって建ぺい率？容積率？：知っておきたい不動産の基本用語集②
2024-08-11
前回のブログでは「敷地面積・建築面積・延べ床面積」の違いについてお話いたしました。
▼▼ 前回の記事はこちら ▼▼
重要なのは敷地面積？建築面積？延べ床面積？：知っておきたい不動産の基本用語集①
今回のブログでは、こちらも聞くことが多い「建ぺい率・容積率」の違いについてお話していきます。
建ぺい率と容積率は建物を建築する際の重要な指標ですので、
不動産の購入を今後考えている方は知識として持っておきましょう。
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建ぺい率とは？
建ぺい率（けんぺいりつ）は、「敷地面積に対する建築面積の割合」を示す指標です。
つまり、下記のような計算式で算出されます。
建ぺい率(%) = 建築面積 / 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積が200平方メートル、建築面積が80平方メートルの場合、建ぺい率は次のように計算されます。
建ぺい率 = 80㎡ / 200㎡ ×100 = 40%
建ぺい率は都市計画法に基づき制定されていて、
土地の用途地域によって土地利用の効率性や周囲の環境との調和を図るために上限が決められています。
用途地域ごとの建ぺい率の上限は下記の表をご覧ください。
（用途地域の違いについては、別のブログで詳しくお話ししようと思いますので今回は割愛いたします。）
「30,40,50,60」などと幅がありますが、これは建ぺい率を最終的に定めるのは行政であるため、
同じ用途地域でも建ぺい率が異なることがあることと、建ぺい率には「緩和条件」が存在するためです。
一定の条件を満たすことで行政が定めた建ぺい率の基準を緩和して建物を立てることが出来ますので、
通常より大きな建物を建てることが出来ます。
細かい条件については行政によっても異なりますが、大まかな緩和条件は下記2点になります。
- 建ぺい率の緩和条件
- ●特定行政庁に指定された角地にある建物であること
- ●建ぺい率制限が80％以外の防火地域に耐火建築物を建てるとき
この緩和条件は、後ほどお話する建ぺい率の役割を十分果たせる見込みがあるときに適応されます。
上記2つのうち、どちらか1つを満たせば10％、両方満たした場合は20％もの建ぺい率の緩和が認められています。
20％も建ぺい率が変わると、同じ敷地面積でも建築物の大きさはかなり増加しますので、
条件を満たす可能性がある場合は行政に必ず確認するようにしましょう。
容積率とは？
容積率（ようせきりつ）は、「敷地面積に対する延べ床面積の割合」を示す指標です。
つまり下記のような計算式で算出されます。
容積率(%) = 延べ床面積 / 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積が150平方メートル、延べ床面積が300平方メートルの場合、容積率は次のように計算されます。
容積率 = 300㎡ / 150㎡ × 100 = 200%
容積率も下記の表のように土地の用途地域によって上限が定められています。
また、容積率にも緩和条件が存在します。
容積率の緩和条件は建ぺい率のものと異なり、大きく4つに分かれています。
- 容積率の緩和条件
- ●建物内に地下室が存在する
- ●建物内に駐車場が存在する
- ●建物内に小屋裏収納・ロフトが存在する
- ●前面道路が幅員15m以上の道路である
建ぺい率の緩和条件は1つ満たすにつき10%の緩和でしたが、
容積率は各条件ごとに緩和されるパーセンテージが変わります。
例えば、地下室がある場合、住宅として使用する部分の床面積の1/3を上限として容積率の計算から除外されます。
先ほどあげた設備以外にも容積率の緩和条件となるものは存在しますので、
限界まで大きい建物を建てたい方は一度行政や不動産会社に確認してみるのもよいでしょう。
建ぺい率と容積率の目的の違い
建ぺい率と容積率は似たような計算式で求められるので、
『何のために2種類あるの？』と思われるかもしれませんが、算出される目的が異なります。
建ぺい率は主に防災のために定められています。
もし建ぺい率がなく、敷地面積いっぱいに建築してしまうと、建物が密集してしまい、
火事が起こった際にもらい火がしやすかったり、消火活動や住民の避難の妨げになりかねません。
地震が起こった際も2次被害につながりやすくなってしまいますので、
建ぺい率は安全性と環境確保を考えると必要不可欠なのです。
逆に言うと、防災に問題がなければ建ぺい率を高く設定しても大丈夫なことになりますので、
先ほど話した緩和条件で建ぺい率が上昇することがあり得るわけです。
一方で容積率は、地域に属する人口をコントロールする意味合いが強いです。
容積率が定まっていないと、階数が多い建物が乱立することになり、
土地に対しての許容人口が増えることになります。
地域の人口が増えるのはよいことではありますが、地域が備えているインフラ（下水や道路整備・交通機関など）に
対して大きく超える人が流入してしまうのはむしろマイナスです。
住民の生活規模に対し地域の処理能力が足りていないことで住みづらい街と感じてしまうためです。
そうならないように、許容人口を一定基準以下に抑える目的で容積率が必要となってきます。
その他の建築制限
建ぺい率と容積率以外にも、建物を建築する際に制限される要素があります。
代表的なのは建築物の高さの制限で、下記のような種類の制限が存在します。
- "建築物の高さ"の制限の種類
- ●斜線制限
- ●日影制限
- ●絶対高さ制限
- ●高度地区制限
機会があればこれらについても詳しくお話しますが、
今は建物を建てるときは色々と制限がかかってくることだけ覚えておきましょう。
建築制限に違反すると…？
では建ぺい率や容積率、その他の建築制限に違反するとどうなるのでしょうか？
建築制限は建築基準法や都市計画法などの法令によって定められているものですから、
もちろん法令違反になり違法建築物となってしまいます。
ただし、いつ違反が発覚するのかによって対処が異なってきます。
まず建築前の設計段階で違反が確認できる場合、これは建築許可がそもそも下りません。
建築許可が下りないと当然建築作業もできませんから、
設計段階からやり直して建築制限を満たすように改善する必要が出てきます。
次に建築後に違法建築であると発覚した場合ですが、
この場合はまず住宅ローンが受けられなくなる可能性が高いです。
違法建築物の場合、市場価値が一気に下がるため、住宅ローンの担保として物件が認められなくなるためです。
また、行政から住宅の使用禁止命令や改善命令が発令される可能性もあります。
この対処方法については、地域・行政・違反の大小によって異なってきますので一概には言えません。
いずれにせよ、建築制限を破って大きな物件を建てても現代ではすぐ発覚してしまいますし、
デメリットが大きすぎますので、法令に沿ったお家づくりを心がけるようにしましょう。
まとめ
建ぺい率と容積率は、不動産購入や建築計画を進める上で欠かせない基礎知識です。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を示し、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。
これらの指標を理解し、適切に計画を立てることで、安全で快適な住環境を実現できるようにしましょう。
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