地目の種類とその違い：土地購入の際に押さえておくべきポイント

地目とは？

地目（ちもく）とは「土地の用途を示す分類」のことを言い、法律上は下記23種類に分類されています。

23種類の地目分類

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地

日本の不動産登記制度では、土地がどのように利用されているか、
またはどのように利用される予定かを明確にするために地目が設定されています。

用途地域は建物の用途に応じて区分されて定められた地域のことでしたが、
地目は建物を建てられる・建てられないに関わらず、全ての土地に対して定められています。

上記の23種類の全てを解説していくと長くなってしまいますので、今回はその中でも
生活に密接に関わってくる「田・畑・宅地・山林・原野・雑種地」の6種類について詳しくお話いたします。
これは「宅地・山林・原野・雑種地」では建物をそのまま建築することができ、
「田・畑」では「地目変更」「農地転用」を行うことで建物を建築することが出来るためです。
その他の地目に関しては建物を建築することが出来ません。

地目変更と農地転用については次のブログで詳しくお話いたしますので、今回は割愛いたします。

主要な6種類の地目の特徴

宅地について

宅地はその名の通り、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」のことを指します。
つまり宅地は家を建てられる土地のことで、基本的に土地を購入する際はこの宅地を購入することになります。
先ほどお話していた用途地域は、原則としてこの宅地のみに設定されます。

山林・原野・雑種地について

山林・原野・雑種地は、国税庁によるとそれぞれ下記の用途での分類となっています。

山林・原野・雑種地について

●山林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

●原野：耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地

●雑種地：他22種の地目のいずれにも該当しない土地

▼国税庁：「土地の地目の判定」

この3つの地目は、地目変更を行わなくても宅地と同様に建物を建築することが可能ですし、
そのまま住宅ローンを借りることも可能です。
ただし、住宅を建てた後は必ず地目変更の届けをしなくてはいけません。
これは法律の規定上、土地の用途を変更した場合は速やかに届けることになっており、
住宅の建築は上記の用途から外れる使い方になってしまうためです。

また、建物を建築可能と言っても、全ての土地で理想通りに建物を建てられるわけではないので注意が必要です。
これは、山林の土地が土砂災害警戒区域に指定されていたり、原野の土地の地盤が緩んでいたり、
宅地以外の地目の土地はそもそも住宅建築にそぐわない場合があるためです。
これらの地目の土地を相続したり購入して住宅建築を検討している方は、
地目以外にも問題がないか一度調べてみましょう。

田・畑について

田・畑は、国税庁によるとそれぞれ下記の用途での分類となっています。

田・畑について

●田：農耕地で用水を利用して耕作する土地

●畑：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

この2つの地目はそのままでは建物を建てることが出来ませんので、
かならず地目変更・農地転用を行わなければいけません。
詳しくは次回ブログでお話しますが、全ての田・畑が農地転用出来るわけではありません。
『農地転用できると思って安いから購入したけど、建物が建てられない土地だった…』なんてこともあり得ますので、
購入を検討している方は一度よく考えて見ることをお勧めいたします。

地目の確認方法

土地の地目は、不動産登記簿謄本や固定資産税評価証明書などで確認することができます。
これらの書類は法務局や市町村の役場で取得可能です。
場合によっては市町村の役場に電話をすれば教えてくれることもありますが、最近ですとWeb上でも取得できるようになっておりますので、直接申請するのが難しい場合はこちらを活用しましょう。

▼法務局：「オンライン申請のご案内」