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農地転用・地目変更って何？
2024-08-22
先日のブログでは「地目の違い」についてお話いたしました。
▼ブログ記事：地目の種類とその違い：土地購入の際に押さえておくべきポイント
地目は「土地の用途を示す分類」のことでしたが、
その中で重要な要素として「農地転用」「地目変更」について触れました。
今回はその2点についてお話していきます。
＼お気軽にご相談ください！／
農地転用とは？
農地転用とは、「農業用地として利用されている土地を、
住宅地や商業地、工業地などの農業以外の用途に変更する許可を得ること」を指します。
農業用地は地目が「田・畑」の土地のことです。
後々詳しくお話していきますが、農地転用は厳しい審査を通らないと許可をもらうことが出来ません。
これは、日本では農地法によって農業の保護がされており、農地の利用目的が厳しく規制されているからです。
そのため、農地を勝手に他の用途で使用することが出来なくなっているのです。
また基本的に農地転用は、農地から宅地にする際に実施することが多いです。
例えば、相続した農地を住宅地として利用したい場合や、農業を辞めて土地を売却または賃貸に出したい場合、
さらには事業用地として開発したい場合などに行います。
『農地なんて取り扱うつもりないから自分には関係ない…』と考えられてる方もいるかもしれませんが、
意外と相続などで関わったりすることも多いので、農地転用がどのようなものかは知っておいた方が良いと思います。
農地転用と地目変更の違い
よく「農地転用」と「地目変更」が同一にみられることがありますが、厳密には異なる不動産の概念で、
農地に建物を建てるには農地転用と地目変更の両方が必要になります。
農地転用は先ほどお話した通り、農地を農地以外に使える許可を取ることなので、
農地転用の許可が取れても地目は農地（田・畑）のままです。
なのでこの時点では建物は建てることが出来ません。
建物を建てるためには、農地転用をしたあと、地目を宅地に変更する地目変更登記をしなくてはいけません。
農地転用許可書があれば自分でも法務局で地目変更登記の申請は可能ですが、
一般的には土地家屋調査士に依頼して行ってもらうことが多いです。
少し分かりづらいかもしれませんが、農地転用をした後に地目変更を行わないと
農地には建物を建てることが出来ないという事だけ覚えておきましょう。
農地の区分と農地転用の許可方針
では農地転用がどのように許可されるかですが、
農地転用は「立地基準」と「一般基準」の両方を満たさないと許可が得られません。
これからこの2つの基準についてこれから詳しくお話していきます。
より詳しく知りたい方は下記の農林水産省のHPをご覧ください。
▼農林水産省HP：「農地転用許可制度の概要」
農地転用の許可方針：立地基準
立地基準は農地ごとに定められている区分によって判断される基準です。
つまり、農地の区分によってはそもそも農地転用が出来ない土地があることになります。
農地の区分は下記5種類に分かれています。
- 農地の5つの区分方法
- ①農用地区域内農地：市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
- ②甲種農地：市街化調整区域内で下記条件を満たす農地
・農業公共投資後８年以内農地
・集団農地で高性能農業機械での営農可能農地 - ③第1種農地：①②以外の農地で下記条件を満たす農地
・集団農地（10ha以上）
・農業公共投資対象農地
・生産力の高い農地 - ④第2種農地：下記条件を満たす農地
・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
・市街地として発展する可能性のある区域内の農地 - ⑤第3種農地：下記条件を満たす農地
・都市的整備がされた区域内の農地
・市街地にある区域内の農地
このうち、①農用地区域内農地②甲種農地③第1種農地は、生産性の高い優良農地が制定されている農地であるため、
農地転用が原則不許可になっています。
④第2種農地は市街地の近郊にあったり、小集団の生産性が低い農地が対象になっており、
上記①～③の農地と異なり農地転用は可能な農地です。
ただし、「第3種農地やその他土地では目的の達成が困難」な場合にのみ農地転用が可能であるため、
建物を建てるにはかなり制限がある農地になります。
⑤第3種農地は市街地にある農地が対象となっていますので、農地転用の立地基準は原則問題がありません。
“原則”と書いてある通り、土地によっては③第1種農地でも農地転用が許可されたり、
⑤第3種農地でも宅地に出来なかったりします。
農地転用を行う予定のある方は必ず自分の土地がどうなのか調べておきましょう。
農地転用の許可方針：一般基準
一般基準では、その農地が下記条件に該当する場合、農地転用が許可されません。
- 農地転用の一般基準
- ●転用の確実性が認められない場合
：他法令の許認可の見込みがない場合、関係権利者の同意がない場合、など - ●周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
- ●農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
- ● 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合
＼お気軽にご相談ください！／
農地転用の注意点
地目変更を忘れずに行うこと
農地転用は何度もお話した通り、農地以外の目的に使ってもいいですよという許可を取ることなので、
農地転用許可書をもらった後に地目変更をしないと建物を建てることが出来ません。
原則農地転用から1ヶ月以内に登記変更の申請を行わなくてはいけませんので、忘れないようにしましょう。
固定資産税が高くなる
農地転用を行う場合、転用後の固定資産税が増加する可能性が高いことに注意が必要です。
これは農地から宅地に地目が変更されることで、一般的に資産としての評価額が上昇するためです。
固定資産税は毎年1月1日に対象者・税金額が決定しますので、
資金に不安がある方は農地転用・地目変更を実施するタイミングも検討しましょう。
農地転用・地目変更を行うのに時間がかかる
農地転用は届け出をしてから農地転用許可書をもらうまでにかなり時間がかかります。
地域にも寄りますが、早くて1週間、場合によっては1か月以上かかることもあります。
地目変更登記の申請についてはあまり時間はかかりませんが、
農地転用許可をもらってからでないと登記変更の申請は出来ませんので、
農地に建築を行う予定がある方は余裕をもって農地転用の手続きを行うことをお勧めします。
まとめ
農地転用は、農地に建物を建てる際には必ず行わなくてはならないプロセスです。
ただ、農地転用許可はどの農地も貰えるわけではありませんし、手続きに時間・手間も生じますので、
安価だからと言って安易に農地を購入するのはお勧めしません。
農地の活用を考えている方は、農地転用の基本知識をしっかりと身につけたあと、
専門家である不動産会社のアドバイスを受けながら進めていくようにしましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
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ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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