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不動産の売却価格は何で決まる？：後悔しない売却方法
2024-08-25
不動産の売却価格ってどのように決まるのかご存じですか？
以前のブログで、「売却に最適なタイミング」についてはお話いたしましたが、
売却価格をどのように決めればいいかについてはお話していませんでした。
▼ブログ記事：いつ売る？最適な不動産売却タイミング
今回のブログでは、不動産の売却価格の決め方について詳しくお話していきます。
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3種類の不動産の鑑定方法
まず不動産の価格を決定する方法は主に3種類あります。
原価法
原価法は、物件を新築するとした場合の再調達価格（現在の建築費用）を基準に、
経年劣化や減価償却を考慮して価格を算出する方法です。
土地の価値に建物の再建築費用を加算し、老朽化による価値の減少を差し引いて評価します。
原価法では、以下の計算式で不動産価格が求められます。
原価法による価格 = 再調達単価 × 延床面積 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数－築年数）
収益還元法
収益還元法は、物件が将来生み出すと予想される収益を基に、その現在価値を計算する方法です。
賃貸物件や商業物件など、収益性が重視される物件の評価に適しています。
取引事例比較法
取引事例比較法は、過去の類似物件の取引価格を基に、物件の価格を算出する方法です。
近隣の売買事例や市場動向を参考にするため、市場の動きに敏感であり、
特に住宅地などの比較的均一なエリアで効果的です。
どの決め方がおススメ？
ではこの3種類の価格決定法のうち、どれが実際に用いられるかというと、
通常の不動産売買の場合は基本的に取引事例比較法が使用されます。
収益還元法は前述した通り、おもに投資用物件の査定に使用される手法で、居住用の不動産売買には使用しません。
原価法は以前は使用されていたこともありますが、最近ではほとんど使われません。
これは原価法の計算式にある「再調達価格」というのが問題となっているためです。
再調達価格は使用する建築材や建築する建築会社によって大きく異なります。
同じ建築材でも工務店が建てるのとハウスメーカーが建てるのでは価格が異なってきます。
そのため、様々な選択肢が増えてきた現状では一律で建物の評価をすることは極めて難しくなっています。
一方で、取引事例比較法は不動産会社によって価格が前後しやすいという欠点はありますが、
不動産の需要の変化に沿って価格を決定しやすいため実務上でよく使用されています。
「査定価格=売り出し価格=成約価格」ではない？
不動産の売却査定ではよく勘違いされることが多いですが、
不動産会社が査定した価格が実際の売り出し価格ではありませんし、
さらに売り出した価格がそのまま成約価格になるわけでもありません。
査定価格は、物件の現状や市場動向などを基に算出した参考価格です。
詳しくは後述していきますが、あくまで参考価格であり、
「このくらいの価格なら売れやすい」という指標でしかありません。
一方で、売り出し価格は、査定価格などを加味した上で、売主の希望や戦略が反映された、
売主が市場に提示する価格です。
最終決定権は売主にありますので査定価格よりはるかに高いに価格で売り出すことも可能です。
そして最後に成約価格は、最終的に買主と合意した価格です。
買主との交渉結果や市場の変動により、査定価格や売り出し価格とは異なる場合が多いです。
このようにそれぞれ全く別の考え方で設定されたり決まるものなので混同しないようにしましょう。
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売り出し価格の決め方
では売主が決める売り出し価格はどのように決定すればよいでしょうか？
売主が自由に決められる売り出し価格ですが、
なるべく適切な価格設定をすることで迅速な売却と満足のいく取引を実現する事ができます。
ここでは一般的な売り出し価格の決定方法についてお話していきます。
不動産会社に査定を依頼する
最初のステップとして、不動産会社に査定を依頼することから始め、
まず基準となる価格を知ることで効率的に売り出し価格を決定できます。
査定では、主に下記のような要素を基に価格を決定していきます。
- 不動産会社の査定に関わってくる要素
- ●市場動向の分析：
不動産価格を決定する上で最も重要な要素の一つが、現在の市場動向です。市場の需要と供給のバランスが価格に大きな影響を与えます。例えば、今後需要が高くなっていくようなエリアでは価格が上昇しますし、反対に広く大きな家でも需要が減少傾向にあるエリアでは価格が減少する可能性が高いです。 - ●物件の立地と周辺環境：
立地条件や周辺環境も物件価格が大きく変わってくるポイントです。駅や学校、商業施設へのアクセスの良さや、周辺の治安、地域のブランド力などが、価格に反映されます。また、将来的にその地域がどのように発展するかという点も、価格を決める際に考慮するべきポイントです。 - ●物件の状態と年数：
もちろん物件そのものの状態や築年数も価格に大きく影響します。新築や築浅の物件は、設備が新しく、メンテナンスの必要が少ないため高い評価を受けます。一方、築年数が経過している物件でも、しっかりとリフォームされている場合や、建物の構造がしっかりしている場合は、比較的高い価格が設定されることもあります。
他にも、不動産会社に依頼する査定の方法によっても算出される価格が変わってきます。
詳しくはコチラの記事で説明していますので、よければご確認ください。
▼ブログ記事：机上査定と訪問査定：売却前に知っておきたい違い
最低売却価格を決める
次に『この価格で売却出来ないのならそもそも売らない』と言う、
最低限受け入れられる価格（最低売却価格）を事前に決めておくのがおススメです。
この価格は、ローンの残債や今後の生活資金、
次に購入する予定の物件価格などを考慮して決めることが多いです。
希望の売却価格（売り出し価格）を決める
希望の売却価格、つまり売り出し価格は、
算出された査定価格や市場の動向、売却の急ぎ具合などを総合的に判断して決定していきましょう。
高すぎる価格設定は、買主を遠ざけ、売却に時間がかかるリスクがあります。
一方、低すぎる価格は、十分な利益を得られない可能性があるため、慎重なバランスが求められます。
この際にポータルサイトを参考にして、
周辺の物件がどのくらいの価格で売られているのかを確認するのも良い方法です。
また売り出し価格を決めた後には、最低売却価格までの値下げのスケジュール感も一緒に決めるのが好ましいです。
売り出して○ヶ月後までに売れなかったら○○万円、その○ヶ月後には○○万円、という感じで、
最低売却価格までどのように価格を設定していくか、ざっくりでも予定を立てておきましょう。
まとめ
不動産価格の決め方には多くの要因が関わり、
売り出し価格と査定価格、成約価格の3種類の価格は異なってくることが多いです。
最終的な売り出し価格を決めるのは売主ですが、査定価格を参考にしつつ、最低売却価格と希望売却価格を設定し、
売却スケジュールに沿って不動産売却を進めていくことが重要です。
最適な価格を設定して、スムーズな売却と満足のいく取引を実現していきましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
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