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マンションの固定資産税とは？仕組みと計算方法をやさしく解説
2025-09-04
マンションを所有すると、購入後も継続的にかかる費用のひとつが「固定資産税」です。
不動産に関わる税金の中でも、所有している限り毎年課税されるため、家計への影響は決して小さくありません。
今回のブログでは、マンションの固定資産税の仕組みや、どうやって固定資産税が計算されるかなど、出来るだけわかりやすくお話していきます。
固定資産税とは？
固定資産税とは、「土地や建物などの固定資産を所有している人に対して、市区町村が課税する地方税」のことです。
毎年1月1日時点での登記簿上の所有者が課税対象となり、その年の4月から5月頃に市区町村から納税通知書が郵送されてきます。
納税義務があるのは、その時点で所有している人であり、たとえ売却が決まっていたとしても、1月1日時点で名義人であれば課税される点に注意が必要です。
マンションの場合は、戸建て住宅とは異なり、専有部分（自分の部屋）に加えて、建物全体の共有部分や敷地の持分割合に応じて課税されるのが特徴です。
共有部分には、廊下・エレベーター・屋上・エントランスホールなどが含まれ、それらの固定資産評価額を専有面積に応じて按分したものが、自分の課税対象に加わります。
課税対象はどこまで？物件の評価額の決め方
マンションの固定資産税を決める際には、まずマンションの「課税標準額」を決定する必要がありますが、その課税標準額を決めるには、マンションの評価額を決定しなければいけません。
マンションの評価額は以下の3つの要素に基づいて決定されます。
- マンションの評価額を決める要素
- ●専有部分の建物評価額：
自分が所有する部分の住戸の床面積や構造、築年数などに基づいて評価額が決定されます。 - ●共有部分の建物評価額（専有面積に応じた按分）：
マンションの共用施設部分も固定資産評価額の対象ですが、実際には個人の専有面積に応じて比例的に分割されて課税されます。 - ●敷地の土地評価額（持分に応じた按分）：
マンションの敷地全体の固定資産評価額を、それぞれの持分割合に応じて分割した金額が課税対象となります。
このように、マンションでは1つの建物や敷地を複数の所有者で共有しているため、課税対象も分割して計算されます。
戸建てのように「土地＋建物＝1つの所有者」という単純な構造ではないため、やや複雑に感じるかもしれませんが、評価の仕組みを理解しておくと固定資産税についての理解が少し高まるので良いと思います。
固定資産税の計算方法
固定資産税の年額は、以下の計算式で求められます。
- 固定資産税 = 課税標準額 × 税率（原則1.4％）
「課税標準額」は、各市町村が固定資産評価基準に基づいて算出した「固定資産評価額」から、必要に応じて減額措置などを反映した最終的な課税ベースとなる金額です。
建物の評価額は、新築時の建築コストをベースに、築年数の経過による減価償却が考慮されて年々下がっていきます。
これにより、築年数が古いほど課税額も低くなる傾向があります。
一方、土地の評価額は市街地の発展や周辺相場の影響を受けやすく、通常は3年ごとに評価替えが実施されます。
また、マンションの建物部分においては、新築から3年間（長期優良住宅の場合は5年間）、固定資産税が1/2に軽減される特例があります。
この制度は、居住負担の軽減や住宅取得の促進を目的として設けられており、一定の条件を満たすことが必要です。
固定資産税の支払いタイミングと方法
固定資産税の支払いは、通常年4回に分けた分納制が一般的です。
納税通知書は毎年春頃に送られてきて、そこには支払回数や金額、納期限が記載されています。
支払い方法は多様化しており、従来の納付書による金融機関窓口での支払いに加え、口座振替、コンビニ払い、電子マネー、インターネットバンキング、さらにはスマホ決済アプリ（PayPay、LINE Pay、楽天ペイなど）を使った納付も可能です。
お住まいの自治体によって対応状況が異なるため、詳細は通知書や自治体ホームページで確認しましょう。
納付が遅れると、延滞金が発生し、長期間の滞納で差し押さえの対象になるケースもあるため、納期限をきちんと把握し、早めの対応が大切です。
まとめ
マンションの固定資産税は、購入後も毎年かかる重要なコストです。
仕組みや計算方法を理解することで、将来の支出計画も立てやすくなります。
不動産を所有するということは、税金との付き合いも始まるということ。
ぜひこの記事を参考に、正しい知識を身につけてください。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
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この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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