- 八王子市で不動産を売却するならみどり不動産株式会社へ
- ブログ一覧
- 持ち家は誰のもの？離婚時の不動産トラブルを防ぐ知識
持ち家は誰のもの？離婚時の不動産トラブルを防ぐ知識
2025-11-28
夫婦が離婚する際には、結婚期間中に築いた財産を公平に分ける「財産分与」が行われます。
この対象には預貯金や株式だけでなく、不動産（持ち家など）も含まれます。
不動産は金額が大きく、かつ分けにくい資産であるため、財産分与の中でも特にトラブルになりやすい項目です。
以前のブログ記事では「離婚時の不動産売却のトラブル」について、主に概要をお話いたしました。
▼ブログ記事：離婚時の不動産売却で起こりやすいトラブルとその回避方法
現金や株式であれば分割が容易ですが、不動産の場合は売却や名義変更といった大きな手続きが伴うため、専門家のサポートが必要になる場面も多いのが実情です。
今回のブログ記事では、離婚時の不動産トラブルについて、もう少し深堀していこうと思います。
不動産が共有名義か単独名義かを確認する
まず確認しなければいけないのは、対象の不動産が「共有名義」か「単独名義」かです。
さらに注意しなければいけないのは、たとえ名義が夫または妻の単独であっても、婚姻期間中に夫婦で協力して取得した場合は「共有財産」と見なされるケースが多く、財産分与の対象になることです。
たとえば、妻の名義であっても、夫の収入をもとに住宅ローンを返済していた場合などは共有財産と判断されることが一般的です。
名義が共有の場合は、基本的に持分割合に応じて分与されます。
ただし、登記簿上の持分割合と実際の負担割合が異なるケースも少なくありません。
住宅ローンの支払状況やリフォーム費用の負担、購入時の頭金の出どころなどを加味して調整が必要になることもあります。
実務では、「誰がどれだけ負担したか」を証明する資料が重要になるため、領収書や契約書をきちんと保管しておくことが望ましいでしょう。
住宅ローンが残っている場合の対応
財産分与の対象である不動産の住宅ローンが完済されていた場合はまだ楽です。
複雑になるのはローンが残っている不動産の場合です。
ローンの残債が不動産の評価額を上回っている場合は「オーバーローン」と呼ばれ、資産価値はゼロ、もしくはマイナスと見なされます。
このような場合、不動産の分与自体が行われず、その他の財産で調整されることがあります。
たとえば、車や預貯金の多い方が負担を分け合うなどの対応が取られます。
反対に、不動産の評価額がローン残債よりも高い場合は、差額が財産として分与対象になります。
例えば、評価額が5,000万円でローン残債が3,500万円の場合、差額の1,500万円が分与対象となります。
ただし、不動産の評価額は一義的に決まるものではなく、不動産会社による査定や不動産鑑定士の評価方法によって異なる場合があります。
そのため、双方が納得できる算定方法を事前に話し合うことが重要です。
売却して現金で分けるケース
離婚時の不動産の財産分与方法として、一番多いのが不動産を売却し、売却益を分け合うという方法です。
これが最も公平でわかりやすい方法だからですが、市場の状況によっては思うように売れないこともあります。
例えば築年数が古い住宅や立地条件の悪い物件は、希望額で売却できないことも珍しくありません。
また、売却時に発生する仲介手数料や譲渡所得税の取り扱いも事前に確認しておくことが大切です。
特に離婚を機に売却する場合は、急いで手放すケースが多く、相場よりも安値での売却になるリスクもあるため注意が必要です。
一方が住み続ける場合の対応
どちらか一方が家に住み続ける場合、もう一方に「代償金（財産分与の補償金）」を支払うことでバランスを取ることがあります。
たとえば妻がそのまま住み続ける代わりに、夫に対して500万円の代償金を支払う、といった形です。
代償金の金額は不動産の時価や持分割合を基準に算定されますが、現実的には双方の資金力やローン返済能力も大きく影響します。
このとき、住宅ローンの債務者変更や名義変更の手続きも必要になる場合があります。
金融機関は返済能力を厳しく審査するため、ローンの名義を単独に切り替えることが難しいケースも多いのが現状です。
そのため、実際には金融機関の同意を得られず、住み続けたいと希望しても叶わない場合もあります。
こうした問題を回避するためにも、早い段階で金融機関や司法書士に相談しておくことが不可欠です。
まとめ
不動産の財産分与は非常に複雑で、個々の状況によって適切な方法が異なります。
できるだけ感情的な対立を避け、公平な分与を実現するためにも、弁護士や不動産の専門家、ファイナンシャルプランナーなどの第三者を交えて協議を進めることが大切です。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
関連記事
-
不動産売却のABC：押さえておきたい5つの基本
不動産売却の基本：スムーズに進めるためのポイント 不動産を売却するというのは、多くの人にとっては生涯に一度か二度の大きな取引です。しかしそのプロセスは複雑であり、分からないところだらけで不...
2024-04-19
-
いつ売る？最適な不動産売却タイミング
不動産を売る際の価格形成に重要になってくるのは、「いつ売るか」というタイミングです。市場が変動する中で、不動産を最適な時期に売却することは、利益を最大化する上でとても重要なことです。『あの...
2024-04-22
-
築古物件を売却するときにリフォームは必要？
『空き家を売りたいけど相当古い物件だからリフォームしなきゃ売れないよね…』築古物件の売却を考えるお客様は、このようなお悩みを持っている方が非常に多いです。確かに、リフォームして外見がキレイ...
2024-04-26
-
"ネットで○○秒で査定"はウソ？ホント？：机上査定と訪問査定の違い
不動産を売却する際には、その価値を正確に把握することが非常に重要です。そのために売主様はまず「査定」を行う必要があります。これは不動産会社が行う物件の評価プロセスのことで、査定には主に「机...
2024-05-01
