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不動産の”任意売却”とは？：競売との違い
2024-07-29
前回のブログでは「不動産の競売」について詳しくお話しました。
前回のブログをまだご覧頂いていない方はまずこちらからご確認くださいませ。
▼▼ 前回の記事はこちら ▼▼
不動産の”競売”物件はお買い得ってホント？
今回は、競売とよく比較して話題に上がる「不動産の任意売却」について詳しくお話して行きたいと思います。
＼お気軽にご相談ください！／
不動産の任意売却とは？
不動産の任意売却は、「住宅ローンなどの返済が困難になった際に、
債権者（金融機関）と協議して市場で不動産を売却する」方法のことを指します。
債務者自身が物件を売却し、得た代金で債務の一部または全額を返済します。
これだけ聞くと『任意売却と競売はほとんど同じ内容では？』と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。
実際に、任意売却と競売は似ている箇所が多く存在します。
ただし、債務者にとっては、任意売却のほうが競売と比較して遥かにメリットがある売却方法になります。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売は、どちらも債務者が住宅ローンなどの債務を返済できなくなった場合の
不動産売却の方法になります。
しかし、いくつかの点で異なってきますので、以下で比較して説明していきます。
1.売却価格の設定方法
競売の場合、不動産の売却は裁判所の監督下で行われるため、物件は相場価格よりも安く取引されることが多いです。
これは、前回もお話した通り、競売の入札者がリスクを考慮して低めの入札を行うためです。
一般的に相場価格の7割ほどの価格で売却されることが多いです。
一方で任意売却の場合は、通常の売買と同様の市場で売却を行えるため、相場価格に近い価格で物件を売却できます。
これにより、債務者は競売より多く得られた資金をローン返済に充てることができます。
逆に購入希望者にとっては一般的な不動産取引と同様のプロセスでの購入となりますので、
安価での購入にはつながりません。
2.プライバシー
競売の場合は、裁判所の手続きとして公示され、裁判所HPにも情報が掲載されるため、
近隣や知人に知られる可能性があります。
そのためプライバシーの保護という観点では難しい部分があります。
一方、任意売却では一般的な不動産市場での売却となりますので、
任意売却による不動産売却ということを購入検討者に知られることはありません。
そのため、苦しい経済状況などのプライバシーは公開されません。
3.売却期間・退去日
競売の場合、前述したように裁判所のスケジュールに基づいて売却が進行していくため、
債務者が売却期間を決めることはできません。
比較的短期間での売却となりますし、退去日も自分で決定できずに強制退去となってしまいます。
逆に任意売却の場合は、売却期間も退去日も融通が効くことが多いです。
もちろん債権者の意向と交渉次第にはなりますが、売却活動に時間をかけることができるため、
最適な買い手を見つけやすいです。
退去日も、債権者と金融機関の合意が得られれば余裕を持って引っ越しを行うことも可能です。
4.残債の返済方法
競売による売却でローン残債が返しきれなかった場合、基本的に一括での返済を求められます。
一括返済できる資金が手元になかった場合、給与の差し押さえや他財産の差し押さえに繋がる可能性もあります。
任意売却による不動産売却では競売より高額で売却できる可能性が高いですが、
それでもローン残債が残った場合は、債権者と協議して無理のない範囲で分割返済が可能です。
元々債務の返済が困難であるため任意売却や競売を行うことになるため、
この分割返済は債務者にとって非常に助かることでしょう。
任意売却のデメリットはある？
これまでお話した内容だと、一見任意売却にはメリットしかないように思われます。
しかし、任意売却にもデメリットは存在します。
最も大きいデメリットは、任意売却をする前段階で債権者との交渉を行い債権者全員の合意を貰わなければ、
売却のプロセスを進めることが出来ないことでしょう。
これは不動産を売却する際には、不動産についている「抵当権」が非常に重要になるためです。
抵当権が付いている不動産の場合、買い手が見つからなかったり、売却価格が大きく下がることがほとんどです。
そのため、通常売却する前に抵当権を外す必要があり、
債務が残っている状態では債権者の合意を得られないとこの抵当権を外すことが出来ません。
複数の債権者が存在する場合、1人でも債権者の合意が得られなければ抵当権は外せず、
任意売却は出来ませんので注意しましょう。
まとめ
任意売却と競売は、どちらも債務が支払えなくなった不動産を売却する方法ですが、両者には違いが多く存在します。
任意売却は市場価格に近い価格で売却出来たり、債務者にとって競売よりメリットが多いです。
しかし、任意売却にもデメリットはありますので、どちらの方法を選ぶかは、
個々の状況に応じて慎重に判断する必要があります。
不動産の売却方法を決定する前に、一度不動産売却のプロのお話を聞いてみることをおススメいたします。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
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