借地権のトラブルを防ぐ!契約前に知っておくべき知識

八王子 不動産売却 借地権


『この物件安いと思ったら借地権付き物件って書いてある…』
ポータルサイトで不動産の購入を検討している方でこのような経験をした人は少なくないのではないでしょうか?


借地権とは、「他人の所有する土地を借りて、その上に建物を建てる権利」のことを指します。
日本では建物と土地をセットで購入するのが一般的ではありますが、
それでも特に都市部などでは借地権を持つ物件も多く存在しています。


通常の物件と借地権付き物件では、購入後の将来的なライフプランが大きく違ってくる可能性がありますので、
購入前にしっかり違いについて把握しておくことが重要です。
今回のブログでは借地権付き物件について詳しくお話していこうと思います。


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借地権と所有権の違い

まず借地権付き物件と通常の物件(所有権を持つ不動産)の最大の違いは、
土地そのものの所有権を持つかどうかです。

借地権の場合、建物は自分のものとして所有できますが、土地は地主の所有物のままです。
そのため、契約期間が満了し、契約を更新しない場合には原則更地にして地主に返還しなくてはいけません。


長期的な資産として不動産を購入する方が多いと思いますので、
借地権付きの物件を検討する前には所有権物件との違いをしっかり理解したうえで判断するようにしましょう。

借地権の種類

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借地権にはいくつかの種類があります。
まず大きく分類すると借地権の契約を結んだ時期(1992年8月1日以降か以前か)によって、
借地法(旧法)か借地借家法のどちらが適応されるかが異なります。


借地法(旧法)では借主側の権利が強く保護されていましたが、
借地借家法に改正したことで旧法に比べて地主の権利が強くなりました。
その代表例として、地主は普通借地権ではなく定期借地権として契約することが可能になったことが挙げられます。
2つの借地権の違いは下記になります。

普通借地権

普通借地権は借地契約の初回期間が30年以上と定められており、さらに契約終了後も更新することができます。
更新を希望しない場合は建物を解体して更地に戻し地主に返還する必要がありますが、
更新を行うことで半永久的に土地を借りることが可能です。
更新が拒否されることは少ないですが、契約更新のタイミングで地代や契約条件が変更されるケースは多いです。

定期借地権

定期借地権の最大の特徴は、契約期間が満了した際に原則更新することが出来ず、
契約終了とともに土地を返却する必要があることです。

ただし、契約期間は普通借地権と比較して長く、通常50年以上となっています。


▼国土交通省HP:「定期借地権の解説」

借地権のメリットとデメリット

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次に借地権のメリットとデメリットについて整理していきましょう。

借地権のメリット

まず借地権のメリットは下記のように挙げられます。


借地権のメリット
●土地購入のコストを削減できる:
土地を購入する必要がないため、初期費用を大幅に抑えることができます。
●固定資産税や都市計画税の負担がなくなる:
土地にかかる税金は地主負担であるため、借地権付きの物件を購入した人の負担にはなりません。
※建物にかかる税金は負担しなくてはいけません
●立地が良い条件であることが多い:
借地権付きの物件は都市部に多く、利便性が高い土地であることが多いです。

借地権のデメリット

一方で借地権付きの物件を購入するには当然デメリットも存在します。


借地権のデメリット
●不動産の売却・増改築などに地主の許可が必要になる:
借地権付きの物件は、売却したり増改築などをする際には地主の許可が必要になります。
さらに、場所によっては許可を得る際に承諾料が必要な場合もあります。
●購入後に売却することが難しい:
借地権付きの物件は所有権物件に比べて市場での需要が低く、売却するのが難しいケースがあります。
加えて、売却するにしても通常物件に比べて安価になってしまうのもデメリットです。
●地代が毎月必要になる:
借地権付きの物件は毎月地代を地主に支払わなくてはいけません。
●契約更新が不確実である:
借地権の性質上、住み続けるには都度借地契約の更新をしなくてはいけません。
契約期間が長いですが、将来的に賃料の増額や契約条件の変更が生じる可能性があります。

まとめ

借地権は、土地の購入費を抑えつつ、建物を所有することができるため、人によっては魅力的な選択肢になり得ます。
しかし、契約更新や地代の支払い、建物の解体義務など、
所有権物件にはないリスクも伴うことはあらかじめ把握しておきましょう。


借地権付き物件の購入や売却を検討する際は、契約内容を十分に理解することが大切です。
特に購入する場合、借地権の種類が普通借地権なのか定期借地権なのかによる違いは、
将来のライフプランが大きく変わる可能性があるので必ず確認しましょう。
『気に入っている物件が借地権付き物件で迷っている…』という方は一度専門家に確認してみましょう。

私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
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