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高低差がネックの土地売却！スムーズに売るためのポイントとは？
2025-03-04
土地を売却する際、高低差があると「売れにくい」と言われることがあります。
なぜ高低差がある土地は売りづらくなるのでしょうか？
今回のブログでは、高低差のある土地を売る際の問題点と解決策について詳しく解説します。
高低差のある土地の主な問題点
高低差のある土地には多くの課題があり、代表例をあげると下記のような点があります。
建築コストが増加する
高低差がある土地では、造成工事や擁壁の設置が必要になることが多く、その分建築コストが上がります。
具体的には、土地を平らにするための土工事、斜面を支えるための擁壁の設置、
または階段やスロープの設置などが必要です。
これらの工事には多額の費用がかかり、場合によっては数百万円以上になることもあります。
さらに、擁壁の材質や構造によっても費用は大きく変わります。
例えば、コンクリートブロックや鉄筋コンクリートの擁壁は高強度ですが、その分コストが高くなります。
一方、天然石や木材を使った擁壁は見た目が良く、自然に調和しやすい反面、耐久性に劣ることがあります。
これらの選択肢によっても工事費用が変動するため、事前に十分な検討が必要です。
また、地盤が不安定な場合は地盤改良工事が必要になることがあり、さらにコストが増加します。
地盤改良には、表層改良、柱状改良処理などの方法があり、
土地の地質や強度に応じて適切な工法を選ぶ必要があります。
これらの工事が必要になることで、買主にとっては購入後の負担が大きくなるため、敬遠されがちです。
- 売却時の対策：
- 売却活動の事前に工事費用の見積もりを取得し、予算感を明確にすることで、買主が安心して検討できるようにしておくのが良いでしょう。具体的な金額を提示することで、『このくらいの費用感なら…』と購入イメージを持ってもらいやすくなります。
法規制の影響を受けやすい
土地の高低差によっては、宅地造成等規制法の対象となる場合があり、開発許可が必要になることがあります。
この法律は、土砂災害を防ぐために制定されたもので、特に高低差が大きい土地では規制が厳しくなります。
例えば、安全対策で擁壁を設置しないといけない場合があり、
擁壁の高さが2m以上になる場合は建築確認申請を新たに通さなければいけません。
また、擁壁の構造は安全性を確保するために、鉄筋コンクリート造や石積み工法など、
法令で定められた基準も満たしていなければなりません。
これにより、施工費用がさらに高くなることがあります。
高低差の程度によっては、以前のブログでお話した「がけ条例」にも引っかかる可能性があります。
詳しくは前回の記事をご確認ください。
▼ブログ記事：がけ地の不動産は危険？がけ条例を理解して安全な選択を
これらの規制が不動産購入を検討する買主にとっては煩雑であるため、購入をためらう原因となります。
- 売却時の対策：
- 売却前に専門家に相談し、必要な手続きやコストを事前に把握しておくと良いでしょう。建築士や土地家屋調査士、行政書士などの専門家に相談することで、スムーズに手続きを進めやすくなります。
建築の自由度が制限される
傾斜地では、平坦な土地に比べて住宅や建物を建てられる範囲が限られることがあります。
特に、大型の建物を建てたい買主にとっては、不向きな場合が多いです。
また、駐車スペースを確保するためにスロープを設置する必要があるなど、
設計の自由度が制限されることがあります。
設計の工夫次第では、眺望の良さを生かした設計や、
スキップフロアを取り入れた個性的な住宅を建てることが可能です。
例えば、高低差を利用して車庫を設けてスペースを有効活用したり、道路や隣地からの視線を避けながら
眺望を活かした大きな窓やバルコニーで開放的な部屋作りをすることもできます。
一般的な住宅の建築設計とは異なりますので、
購入を検討される方は出来るだけ設計力が高い工務店・ハウスメーカーに依頼するようにしましょう。
- 売却時の対策：
- 可能ならば、建築家と協力して、傾斜地ならではの魅力的な建築プランを売却時に提案していくことが望ましいです。『こういう家だったら住みやすそうかも…』と具体的なイメージを湧かせることで、他の土地とポジティブな差別化を図ることができます。
心理的な抵抗
高低差のある土地は、心理的な要因も購入・売却時にマイナスに働くことがあります。
高低差があることで普通の土地より地盤が弱いのではないか、大雨などの災害時に危険性が高いのではないか、
といった不安を抱く買主も少なくありません。
- 売却時の対策：
- 地盤調査を行い、地盤の強度や安全性を証明する資料を用意することで、買主の不安を軽減できます。また、過去の災害履歴や、自治体のハザードマップを確認し、安全性をアピールすることも有効です。さらに、必要に応じて地震保険や土砂災害対策の提案をすることで、安心感を与えることができます。
まとめ
高低差のある土地は、建築コストの増加や法規制、設計の制約、心理的な不安から売れにくい傾向があります。
対策として、事前準備や魅力的な建築プランの提案が有効に働きやすいです。
高低差がある土地にも良い点はありますが、こういったデメリットがあることも頭に入れたうえで購入を検討したり、
売却活動を進めていくようにしましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
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ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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