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がけ地の不動産は危険？がけ条例を理解して安全な選択を
2025-02-26
前回の記事では「災害リスクが高い不動産」についてお話いたしました。
▼ブログ記事：売れにくい物件をどうする？災害リスクが高いエリアの不動産売却の注意点
不動産購入の際には、さまざまな法律や条例を確認し、災害リスクについても考慮する必要がありますが、
その中でも見落とされがちなのが「がけ条例」です。
特に傾斜地や丘陵地にある土地を検討している場合、この条例により建築や改築に制限がかかることがあります。
今回のブログでは、がけ条例の基本知識や注意点についてお話していこうと思います。
がけ条例とは？
まずがけ条例とは、「崖地における建築物の安全を確保するために定められた規制」のことを指します。
土砂崩れや地滑りなどの災害を防ぐことを目的としていますが、特に日本は地震や豪雨が多いため、
がけ地の安全対策は重要視されています。
がけ条例で注意しなくてはいけないのは、多くの自治体で独自の基準が設けられてることです。
一般的には、一定の高さ（2メートル以上など）のがけに対して安全な距離を保つことや、
擁壁（ようへき）の設置を義務付ける内容が含まれています。
ただ全ての自治体が同じ条例ではありませんので、
不動産を購入する際はかならずその地域のがけ条例を確認するようにしましょう。
また、がけ条例は宅地造成等規制法と連動している場合が多く
宅地の造成や変更を行う際にも影響を受けることがあります。
このため、造成済みの土地であっても、過去の造成方法や擁壁の状態によっては安全性に問題があり、
がけ条例の基準を満たしていないケースも考えられます。
購入前に専門家の調査を受けて問題ないかチェックするのをお勧めします。
がけ条例の具体的な内容
がけ条例の内容は自治体ごとに異なりますが、
規制されているのは「建築制限」「擁壁の設置義務」であることが多いです。
とは言っても、地域差がありますので、がけ条例の影響を受ける土地を購入する際には、
必ず事前に自治体の担当部署に相談するようにしましょう。
また、不動産業者や建築士と連携して、建築計画が条例に適合しているかを確認することが大切です。
建築制限
がけ条例で多く定められているのは、がけから一定距離以内には建物を建てられない建築制限です。
距離の基準はがけの高さによって変わることが多く、例えばがけの高さが2メートルを超える場合、
建物はがけの高さの1.5倍の距離を離して建てるなどの規定があります。
また、がけの形状や傾斜角度によっても制限内容が異なることがありますので注意が必要です。
擁壁の設置義務
また、がけの安定性を確保するために、
コンクリートや石積みの擁壁を設置する義務があることをがけ条例では定められていることが多いです。
この場合、設計や施工は専門業者に依頼する必要がありますので、高額な費用が発生することもあります。
擁壁の高さや構造にも厳密な基準が設けられており、
場合によっては構造計算書（建築構造物などの構造計算の概要、仮定条件、計算式などをまとめた書類）
の提出を求められることもあります。
また既存の擁壁があったとしても、老朽化から補強工事が必要になることがあるため、
購入前に状態を確認することが重要です。
がけ条例が不動産購入に与える影響
がけ条例は、不動産購入に大きな影響を与えることがあります。
例えば、建築制限により希望する間取りや構造の住宅を建てられない可能性があります。
特に、前述した建築制限から、がけから一定距離以内には建物を建てられないせいで
思い描いていた庭の広さや駐車場の配置に制限がかかることもあります。
また、建物の高さや形状に影響を与えるケースもあり、設計の自由度が制限される可能性があります。
がけ条例を知らずに購入した場合、後から改築や増築ができないことに気づき、
資産価値に影響を与えることもあります。
特に、将来的に二世帯住宅にリフォームしたい場合や、子どもの成長に合わせて部屋を増やしたい場合、
条例によって計画が実現できない可能性があります。
また、建物の構造を変更するための許可が下りない場合、
不動産の資産価値が下がるリスクもあるため、事前の確認が重要です。
さらに、忘れてはいけないのが擁壁の設置義務によって予想外のコストが発生することです。
擁壁の設置には、設計費や工事費用がかかるだけでなく、
安全性を確保するための構造計算や自治体への申請費用も発生します。
また、住宅と同様に擁壁にもメンテナンスの必要性がありますので、
長期的に費用が発生することを見込んでおかなくてはなりません。
がけ条例を確認する方法
がけ条例は自治体ごとに異なるため、不動産を購入する前に自治体のホームページを確認するようにしましょう。
条例の詳細や申請方法が掲載されているだけでなく、図面や地図情報が公開されている場合もあります。
ここで分からない点があれば、自治体の建築課や都市計画課に直接相談することがおススメです。
具体的な土地の所在地を伝えることで、詳細な条例適用範囲や建築制限を教えてもらえます。
特に、条例が複雑な場合や、土地の形状によって解釈が異なる場合は、直接確認することで誤解を避けられます。
また、不動産の購入を具体的に進めていく段階で、不動産を取り扱っている不動産会社や、
建築士・土地家屋調査士などの専門家にも確認するようにしましょう。
勘違いなどで購入後のライフプランが妨げられることを防ぐことが出来ます。
まとめ
がけ条例は、安全な生活を守るための重要な規制ですが、知らないまま購入すると予想外の制限や費用に悩まされることがあります。
特に傾斜地やがけ地を含む土地を検討する際は、事前に条例の内容を確認し、必要な対策を講じることが大切です。
また、がけ条例の適用は地形・土地の状態・地域差によって大きく異なるため、慎重な調査が必要です。
購入前に地盤調査を行い、土砂崩れのリスクを確認することで、より安全な選択ができます。
安心・安全な不動産購入を実現するために、専門家の力を借りつつ計画的に検討を進めていきましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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