- 八王子市で不動産を売却するならみどり不動産株式会社へ
- ブログ一覧
- 売れにくい物件をどうする？災害リスクが高いエリアの不動産売却の注意点
売れにくい物件をどうする？災害リスクが高いエリアの不動産売却の注意点
2025-02-20
不動産を売却する際、エリアの「災害リスク」は買い手の判断に大きな影響を与えます。
地震、洪水、土砂災害などのリスクが高い地域では、売却が難航することも少なくありません。
特に近年は異常気象の影響で水害リスクが高まっており、
購入を検討する際にハザードマップをチェックする人が増えています。
しかし、災害リスクが高いエリアの不動産でも、売却が不可能というわけではありません。
対策を講じ、適切な情報を提供することで、スムーズな売却を実現することは十分可能です。
この記事では、災害リスクが高いエリアの不動産売却のポイントを解説します。
災害リスクが売却に与える影響
災害リスクが高いエリアでは、以下のような理由で買い手が慎重になることが多いです。
住宅ローン審査のハードルが高くなる
金融機関は、ハザードマップでリスクが高いとされる地域の不動産に対して、融資を渋ることがあります。
特に、過去に災害被害を受けた実績がある場合、審査が厳しくなる可能性があります。
これは金融機関は購入予定の不動産を担保にして住宅ローンとしてお金を貸すためです。
そのため、例えば洪水被害が過去に発生した地域では、金融機関が担保価値を低く見積もることもあります。
その結果、買い手が希望する融資額を受けられず、購入を見送るケースも少なくありません。
資産価値が下落しやすい
同じ条件の物件でも、災害リスクが高いエリアの不動産は、比較的安く評価される傾向があります。
特に、再建築不可のエリアや、自治体から災害危険区域に指定されている場所では、
通常よりも大幅に価格が下がることもあります。
また、将来的な売却を考えた場合、買い手自身も「売りにくい物件」と認識するため、
購入をためらうことがあります。
購入検討客が心理的な不安要素を感じてしまう
実際に一番売却に関係してくるのが『この場所は安全なのか？』という不安が与える影響です。
冒頭で述べた通り、近年は防災意識の高まりからハザードマップの確認が一般的になっています。
加えて、過去の被害状況がインターネットで簡単に調べられるようになったため、
買い手が慎重になる傾向が強まっています。
たとえ現在は被害を受けにくくなっていたとしても、
「以前に水害があった」といった情報が購入をためらう要因になり得るのです。
このように、災害リスクのあるエリアでは、価格の下落やローン審査の厳格化、
買い手の心理的な不安など、さまざまな影響が生じます。
しかし、こうした課題を理解した上で適切な対応を取れば、売却の成功率を上げることは十分可能です。
4種類の災害リスクが高い不動産の特徴
では具体的に災害リスクが高い不動産とはどのような不動産なのかを見ていきましょう。
災害リスクが高いエリアにある不動産には様々な制限がかけられています。
代表的なのが下記の4種類の不動産になります。
- 災害リスクが高い不動産の具体例
- ●土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の物件
- ●土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の物件
- ●造成宅地防災区域の物件
- ●崖の近くにある物件
①土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の物件売却
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は、大雨や地震などで土砂崩れの危険性があるエリアです。
法律上は建築制限はかけられておりませんが、災害リスクがあるエリアであるため、
不動産売買の重要事項説明の際にはイエローゾーンであることを不動産会社が告知する法的義務が課せられています。
②土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の物件売却
土砂災害の危険があるエリアは、イエローゾーンの他に土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）があります。
レッドゾーンはイエローゾーンより危険度が高いため、告知義務があるのはもちろんのこと、
住宅の建築や増改築に厳しい制限が課されています。
そのほかにも注意しなくてはいけないのは、レッドゾーンにある物件は勝手に売却することが出来ないことです。
売主は事前に都道府県知事に売買の許可を得る必要があり、許可を得るために建物の強度補強が必要であったり、
外壁を設置しなければいけなかったりと、手間とコストがかかる可能性もあります。
そのため、正直なところ、レッドゾーンの物件は購入希望者がなかなか見つかりづらくなっています。
ですので一般の売却活動で買主が見つからない場合は、不動産買取業者に相談するのも一つの手です。
市場価格より安くなる可能性はありますが、スムーズに売却できるメリットがあります。
買取のその他のメリットについては下記ブログをご参考ください。
▼ブログ記事：不動産売却vs買取：あなたに適しているのはどっち？
▼ブログ記事：不動産売却vs買取：あなたに適しているのはどっち？②
③造成宅地防災区域の物件売却
造成宅地防災区域とは「過去に盛土や切土で造成された宅地のうち、
地盤が不安定で災害のリスクがあると認定されたエリア」のことを言います。
造成宅地防災区域の物件も重要事項説明の際に告知が必要になるのと、
地盤の崩壊を防ぐための改修工事が必要になる場合もあります。
④崖の近くにある物件の売却
上記にあげた3種類とは少し系統が異なりますが、
崖の近くにある物件もまた土砂崩れや地盤崩壊のリスクが高いとみなされることが多いです。
地域ごとに「がけ条例」があるため、擁壁を新たに作らねばならなかったりしますので、
場合によっては多額のコストがかかることになります。
がけ条例に該当する場合はこちらも重要事項説明の際に告知が必要となります。
（がけ条例については、別の記事で詳しくご説明したいと思いますので今回は割愛いたします。）
まとめ
災害リスクが高いエリアの物件を売却するには、普通の物件を売却するよりはるかに手間とコストがかかります。
ただ、決して売却出来ないというわけではありません。
正しい情報を開示したうえで、適切な価格設定を行うことが重要です。
「売れない」と諦める前に、まずは現状の強みを整理し、専門家と相談しながら最適な方法を検討しましょう！
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
関連記事
-
不動産売却のABC：押さえておきたい5つの基本
不動産売却の基本：スムーズに進めるためのポイント 不動産を売却するというのは、多くの人にとっては生涯に一度か二度の大きな取引です。しかしそのプロセスは複雑であり、分からないところだらけで不...
2024-04-19
-
いつ売る？最適な不動産売却タイミング
不動産を売る際の価格形成に重要になってくるのは、「いつ売るか」というタイミングです。市場が変動する中で、不動産を最適な時期に売却することは、利益を最大化する上でとても重要なことです。『あの...
2024-04-22
-
築古物件を売却するときにリフォームは必要？
『空き家を売りたいけど相当古い物件だからリフォームしなきゃ売れないよね…』築古物件の売却を考えるお客様は、このようなお悩みを持っている方が非常に多いです。確かに、リフォームして外見がキレイ...
2024-04-26
-
"ネットで○○秒で査定"はウソ？ホント？：机上査定と訪問査定の違い
不動産を売却する際には、その価値を正確に把握することが非常に重要です。そのために売主様はまず「査定」を行う必要があります。これは不動産会社が行う物件の評価プロセスのことで、査定には主に「机...
2024-05-01
