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“旧耐震基準”の不動産は危ない？購入前に知っておきたいポイント
2025-04-24
前回のブログで少しお話ししましたが、「旧耐震」という言葉を聞いたことはあるでしょうか？
▼ブログ記事：築50年以上の空き家でも売れる？解体・リフォームどっちが得か
旧耐震基準とは、「1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震設計の基準」のことです。
それ以降の耐震設計は「新耐震基準」と呼ばれます。
中古物件を購入する際は、この耐震基準の違いが物件の評価に大きく関わってきます。
今回のブログでは、旧耐震基準について詳しくお話していきます。
旧耐震物件のリスクとは？
旧耐震基準に基づいて建てられた建物は、1981年6月以前に建築確認を受けたものが該当します。
旧耐震基準では、震度5程度の中規模地震で倒壊しないことが前提になっています。
そのため、震度6〜7の大地震に対する十分な耐震性は考慮されていません。
一方で新耐震基準は震度6~7の大地震でも倒壊しないような設計になっているため、
旧耐震基準は新耐震基準と比べて地震に対する安全性が劣る可能性が高いとされています。
旧耐震基準の物件で考えられるリスクは以下の通りです。
- 旧耐震基準の物件のリスク
- ●大地震発生時に倒壊や損傷のリスクが高い：
建築後に耐震補強がされていない場合、建物全体の構造が弱く、大きな揺れによって柱や壁が損傷しやすい傾向があります。 - ●耐震補強がされていないケースが多い：
築年数が経っていても補強工事が行われていない物件は少なくなく、耐震性能の確認や費用の見積もりが購入前に必要になります。 - ●金融機関の住宅ローン審査で不利になることがある：
物件の安全性以外にもリスクがあります。建物の安全性が不十分だと、ローン審査が通りにくかったり、借入額が制限されたりする場合があります。 - ●将来的な資産価値が下がりやすい：
資産価値の面でもリスクがあります。旧耐震基準の不安さから買い手が限定されるため、将来的な売却時に価格が伸びにくく、資産価値の維持が難しい点も見逃せません。
旧耐震物件でも購入を検討できるケース
とはいえ、もちろん旧耐震物件がすべて危険というわけではありません。
個々の物件の状態によっては、十分に安心して暮らせるケースもあります。
以下のようなポイントをチェックすることで、安全性を確かめられる可能性があります。
- 旧耐震基準でも比較的安全性が高い物件の特徴
- ●過去に耐震診断が実施されており、必要な補強工事がされている：
診断結果と補強内容の記録があれば、耐震性に対する信頼性が高まります。耐震診断については別のブログで詳しくお話していきます。 - ●鉄筋コンクリート造や鉄骨造など、構造的に耐震性が高い：
旧耐震基準はあくまで最低限の耐震基準になります。物件が鉄筋コンクリート造などであれば、木造に比べて揺れに対する耐性が高いため倒壊リスクを大きく下げられます。 - ●築年数は古くても管理状態が良好で、定期的に修繕がされている：
●地盤の良いエリアに立地している：
これらの条件を満たしていても物件の強度が特別上がることはありませんが、揺れの影響を受けにくくなりますので、建物の倒壊リスクも軽減されます。
上記の条件がそろっていれば、旧耐震物件でも長く快適に暮らすことが可能です。
ただし、前述したリスクがなくなったわけではありませんので、
旧耐震基準の物件を購入する際はリスクをしっかり把握したうえで慎重に検討するようにしましょう。
まとめ
旧耐震物件は、新耐震基準に比べて価格が抑えられていることが多く、初期費用を抑えたい人にとっては魅力的な選択肢です。
しかし、建物の安全性を確保するためには、現状の耐震性を把握し、
必要であれば補強工事を行うなどの対策が不可欠です。
最低限、物件を購入する際には下記をチェックしておくと良いでしょう。
- 中古物件を購入する時のチェックポイント
- ●建築確認日が1981年6月1日以前かどうかをチェックする：
まず旧耐震基準かどうかを判断するようにしましょう。建物の「建築確認日」が1981年6月1日以前かを確認するのがポイントです。完成日ではなく、建築確認申請が行われた日付を見るのが重要です。 - ●耐震診断の結果や補強工事の有無を確認する：
耐震診断を受けているか、そしてその診断結果がどうだったのかを確認しましょう。診断結果が良好でも、補強工事が行われていない場合は耐震性が十分でないこともあります。また、過去にどのような補強が行われたか、工事内容の記録もあると安心です。 - ●火災保険や地震保険の加入条件に影響がないか：
旧耐震基準の建物は、保険会社によっては加入条件が厳しくなることがあります。地震保険の補償内容や保険料に差が出るケースもあるため、事前に保険会社に確認しておくと安心です。 - ●今後の修繕やリフォームにかかる費用の見積もり：
旧耐震物件を購入すると、築年数が経過している物件が多いため、将来的なメンテナンスやリフォームの費用がかかる可能性があります。現時点での状態だけでなく、長期的な維持費も含めて予算を組みましょう。
物件の購入を検討する際には、見た目や価格だけで判断せず、
専門家の意見を参考にしながら慎重に調査・検討することが大切です。
不動産会社や建築士に相談しつつ、安心して暮らせる住まいを見極めていきましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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