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中古物件を買うなら要チェック！耐震診断で分かる建物の危険度
2025-04-26
中古住宅は、新築と比べて価格が抑えられ、立地条件の良いエリアにも選択肢が多いというメリットがあります。
しかし、購入の際に見落としてはならないのが「耐震性」です。
特に1981年以前に建てられた建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、
災害時のリスクが高まることがあります。
そこで重要になるのが「耐震診断」です。
耐震診断とは？
耐震診断とは、「建物が大地震にどの程度耐えられるかを評価するために行う検査」のことで、
建物の構造形式や築年数、劣化の有無などを専門的に調査します。
診断は主に一級建築士などの有資格者が行い、国や自治体が定めた基準に基づいて、
建物の耐震性能を数値化して評価してくれます。
この診断によって、建物の弱点や補強が必要な部分が明確になるため、
必要に応じて耐震補強工事を検討することが可能です。
特に地震の多い日本においては、自宅や投資物件が安全かどうかを判断するための重要な指標となります。
診断結果は、家族の安全だけでなく、将来的な資産価値の維持や売買時の交渉材料としても役立ちます。
似たような診断にホームインスペクションがあります。
ホームインスペクションについては以前ブログでご紹介していますので、そちらをご確認ください。
▼ブログ記事：不動産売却に"ホームインスペクション"が必要？？
1981年が分かれ目？旧耐震基準と新耐震基準
日本の建築基準法における耐震基準は、1981年6月に大きく見直されました。
これ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に則って設計されており、
震度5クラスの中規模地震で倒壊しないような設計のため、
震度6強～7クラスの大地震に対して倒壊リスクが比較的高いとされています。
一方、1981年6月以降に確認を受けた建物は震度6強～7クラスでも倒壊しない「新耐震基準」に対応しており、
大地震でも人命が守られるように設計されています。
詳しくは前回のブログからご確認ください。
▼ブログ記事：“旧耐震基準”の不動産は危ない？購入前に知っておきたいポイント
そのため、特に建築確認日が1981年以前である中古住宅を購入する際には、
耐震診断を受けることを強くおススメいたします。
また、自治体によっては診断や補強工事に補助金制度を設けている場合もあるため、
事前に調べておくと費用負担を軽減できる可能性もあります。
申し込み時期や予算枠に制限があることもあるため、
事前に購入予定エリアの市区町村のホームページなどで最新の情報を確認すると良いでしょう。
耐震診断の費用と流れ
耐震診断の費用は建物の規模や構造、築年数などによって異なりますが、
一般的な木造住宅であればおおよそ10〜20万円程度が相場となっています。
建物の延床面積が広い場合や、図面がない古い住宅では、調査の手間が増えるため費用が高くなる傾向があります。
一方、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物では、診断方法が異なるため費用も数十万円以上になるケースもあります。
耐震診断の一般的な流れは以下の通りです。
- 耐震診断の一般的な流れ
- 1.建築図面や資料の確認：
まずは建物の設計図面や確認申請書などをもとに、建物の構造や築年数などの基本情報を把握します。図面がない場合は、現地での詳細調査がより重要になります。 - 2.現地調査（壁の配置や劣化状況など）：
建築士や専門の診断士が現地に赴き、壁の配置や基礎、屋根の構造、劣化の有無、ひび割れ、傾きなどを詳細に確認します。必要に応じて非破壊検査や部分的な解体を行うこともあります。 - 3.診断評価書の作成：
調査結果をもとに、耐震性能を数値化した診断書が作成されます。「上部構造評点」として評価され、1.0以上であれば概ね倒壊しないとされる基準を満たします。 - 4.結果に基づく耐震補強の提案（必要に応じて）：
診断結果が1.0未満だった場合、耐震補強の必要性が示されます。補強方法には、壁の増設、金物の取り付け、基礎の補強などがあり、補強工事にかかる費用の見積もりも併せて提示されます。
耐震診断のメリットと注意点
耐震診断を受けることにはさまざまなメリットがあります。
まず、建物の耐震性を数値として把握できることで、地震に対する不安を大きく軽減できます。
特に地震リスクの高いエリアでは、診断結果が購入判断の大きな材料となります。
また、耐震性能が一定以上と評価された住宅は、住宅ローン減税や各種補助金、
地震保険料の割引といった経済的なメリットを受けられる場合があります。
将来的に住宅を売却する際にも、診断結果が買主の安心材料となり、
資産価値の維持や売却のしやすさにもつながります。
一方で、注意点としては、診断には一定の時間と費用がかかる点が挙げられます。
物件購入を検討している段階で診断を希望する場合は、不動産会社に相談して、
売主の協力を得られるかどうかを確認しておくことが大切です。
売主が非協力的な場合、調査が難航することもあります。
さらに、診断の結果によっては、耐震補強が必要と判断され、そのための改修費用が別途かかる可能性があります。
補強工事は規模によっては数十万円から数百万円に及ぶ場合もあるため、物件購入の予算計画には、
こうした追加費用をある程度見込んでおくと安心です。
まとめ
地震大国・日本において、建物の耐震性は命と財産を守る最も基本的な要素です。
中古物件を購入する際には、見た目の綺麗さや価格だけでなく、
『この家は本当に安全か…？』という視点を持つことが大切です。
耐震診断を通じてその答えを明確にすることで、安心して長く住み続けられる家選びができるでしょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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