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35年以上の住宅ローンは可能？長期返済プランのメリットと注意点
2025-05-25
住宅ローンといえば、多くの方が「最長35年」というイメージを持っているかもしれません。
しかし最近では住宅価格が高騰してきていることもあり、35年を超える超長期の住宅ローンが注目されつつあります。
▼NHKニュース：「住宅ローン 返済期間40年や50年に長期化の動き活発に」
今回のブログでは、35年以上の住宅ローンが実際に組めるのか、
そのメリットや注意点について詳しくお話していきします。
そもそも住宅ローンの返済期間は何年まで？
日本国内では、住宅ローンの返済期間は通常「最長35年」とされています。
これは、多くの金融機関がリスク管理や返済可能性を踏まえて設定している上限であり、
住宅ローンを組む際の一般的な目安となっています。
住宅ローンを利用する際に提示されるシミュレーションや審査の前提も、多くは35年で設定されています。
ただし、これはあくまで「一般的な基準」に過ぎず、法律上で35年に制限されているわけではありません。
金融機関が独自に商品設計を行い、審査の枠組みを整えることで、
35年を超える返済期間の商品を提供することは可能です。
特に、若年層の住宅取得支援や、親子間での資産継承を見据えた新たなニーズに対応する形で、
こうした超長期ローンの取り扱いが増えてきています。
35年を超える住宅ローンとは？
35年を超える住宅ローンの中で代表的なものとしては、
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット50」が挙げられます。
これは、最長50年という長期返済が可能なローン商品です。
親子リレー返済が認められているため、親世代と子世代が協力してローンを返済していくか、
若年層が長期間を見据えて返済していく形が多いです。
▼住宅金融支援機構HP：【フラット５０】
また、一部の都市銀行や地方銀行でも、40年ローンやそれに近い期間の商品を取り扱っているところもあります。
もちろん、返済期間が長くなるほど総返済額が増えるため、慎重な資金計画が求められます。
ただし、住宅価格が上昇している今、超長期ローンは、長く住み続ける計画がある場合や、
ライフステージに合わせた柔軟な返済戦略を考えるうえで、一つの選択肢として検討の余地があるのも事実です。
長期ローンのメリットとは？
35年以上の超長期住宅ローンを選択する最大のメリットは、「月々の返済額を抑えられる」点にあります。
住宅ローンは一般的に返済期間が長ければ長いほど、1回あたりの返済額は少なくなる仕組みです。
そのため、毎月の家計に対する負担を軽減でき、生活に余裕を持たせることが可能になります。
たとえば、同じ借入金額でも返済期間を延ばすことで月々の支出を抑えられるため、
子育てや教育費、趣味やレジャーに充てる予算の確保がしやすくなります。
例としてフラット35とフラット50で4000万円借り入れた時に、
どのくらい月々返済額が変わるか計算してみましょう。
（固定金利は1.920%、ボーナス返済なし、返済期間は35年・50年で計算）
この時、フラット35では月々返済13.1万円に対し、
フラット50では月々返済10.4万円と、約2.7万円もの差が生じます。
さらに、このように月々の返済負担が軽くなることによって、
金融機関が貸し出すことのできる金額、いわゆる「借入可能額」が増える傾向があります。
これにより、手が届かないと思っていた立地や広さ、設備面で優れた物件も選択肢に入ってくる可能性が高まります。
特に、都市部で理想的な物件を探している方や家族構成に応じて広めの住まいを希望する方にとっては、
大きなメリットとなるでしょう。
長期ローンの注意すべきデメリット
一方で、長期ローンには慎重に検討すべきデメリットも存在します。
まず第一に挙げられるのは、「総返済額が増える」という点です。
返済期間が長くなる分、支払う利息も比例して増加します。
そのため、月々の負担は軽くなっても、トータルで見たときの支払い総額は、
短期間で返済する場合に比べて明らかに大きくなる傾向にあります。
例えば、先ほど例に挙げたシミュレーションでは、
フラット50を利用した方が月々返済は2.7万円減少するものの、総支払額はフラット35が約5,500万円、
フラット50が約6,200万円と、約700万円も総支払額が増えることになります。
また、もう一つ見逃せないリスクは「完済時の年齢が高くなる」ことです。
たとえば30歳で35年ローンを組んだ場合は65歳に完済することが出来ますが、
50年ローンを組むと80歳まで返済し続けなくてはいけません。
定年退職後も長く住宅ローンの返済が続くことになりますので、
老後資金や年金との兼ね合いを含めた資金計画が求められます。
まとめ
35年以上の住宅ローンは確かに存在し、短期的には家計のゆとりを生む魅力的な選択肢ですが、その裏には長期的なリスクも存在するため、住宅購入の際は将来のライフプランや収入見通しをしっかりと考慮することが重要です。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなど専門家のアドバイスも活用しながら、
自分に合った返済計画を立てましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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