2024-06-06
前回のブログ記事では「土地越境のリスクと解決方法」についてお話ししました。
今回はその続きとなりますので、まだご覧になっていない方はコチラの記事から先にご確認ください。
土地越境は色々なリスクがあることを前回お話しましたが、
土地越境している(されている)不動産は越境状態を解決しなくても実は売却することが可能です。
ただし、通常の不動産売却と比べて適切な準備と対策が必要となりますので、
前提条件として、土地越境を解決してからの方が売れやすいという事は念頭に置いておきましょう。
この記事では土地越境の問題が現状起こっている不動産を売却する際の注意点について、詳しくお話していきます。
ただし、これは「越境している不動産」を売却するのか、「越境されている(被越境)不動産」を売却するのか
によって変わってきますので、分けてお話していこうと思います。
\お気軽にご相談ください!/
売却予定の不動産が越境している時、注意すること・やるべきことは下記の2点です。
土地越境している不動産を売却する前には、まず現在の越境の状態を正確にすることが不可欠です。
専門家の方(土地家屋調査士)に境界確定の調査を依頼して、
境界線を基準に「①何が ②どれくらい ③どのように」越境しているのかを明確にしておきましょう。
この際は必ず隣地の所有者にも調査に立ち会ってもらいましょう。
その方が後々の面倒なトラブルを回避できます。
売却前に越境状態を明確にするのは、
不動産売却をする際には買主様に現在の状態を正確に伝えなければいけないためです。
もし契約時に聞いていた状態と引き渡し時の状態に齟齬が生まれてしまうと、違約金を支払うことになったり、
最悪の場合は売主様の有責で契約解除となってしまう可能性もありますので注意が必要です。
売却を依頼する不動産会社にお願いすれば、
懇意にしている専門家の方を紹介してもらえると思いますので、必ず確認しましょう。
土地越境している不動産を売却する前に、必ず隣地の所有者と「覚書」を交わしましょう。
覚書とは「当事者間で取り決めした内容を記した、契約書を補完する役割を持った文書」のことを指します。
要するに、「土地越境の状態を双方(自分と隣地所有者)が確認している」
「○○が△△mほど越境している」「売買で所有権が移転した場合でも覚書の内容は継承する」
などと言った、土地越境について双方が了承済みの内容をまとめた書面になります。
必ず何を載せなくてはならない、といった特に定められた形式はありませんが、
”覚書の内容は売買後も継承する”文言は入れておかないと、後々二度手間になってしまったり、
トラブルにつながりかねないので意識しておきましょう。
隣地からの被越境物がある不動産を売却する際には、売主だけで解決するのはかなり難しいです。
自分の土地に越境物があっても勝手に除去することは出来ず、
解決するには越境している隣地の所有者の方に手続きをしてもらわなければいけないためです。
被越境物がある状態だと売却自体は出来るのですが、いくつかデメリットがあるので覚えておきましょう。
まず被越境物は「瑕疵(傷・欠点のこと)」と見なされてしまうため資産価値が減少してしまいます。
資産価値が下がることで売却価格も同様に下がってしまうのですが、
住宅を資産として担保する住宅ローンの審査も通りにくくなってしまうことも相当のデメリットです。
また、建築基準法には「一敷地一建物の原則」というものがあり、1つの土地には1つの建物しか建てられません。
そのため、被越境物が建物やその一部であった場合、被越境しているエリアは敷地とみなされません。
(敷地としてしまうと一敷地に2つの建物があることになるからです)
これの何が問題かというと、新築や建て替えをする際に、敷地面積が減少する分、
延べ床面積や建築面積も減少してしまい、希望通りの家が建てられない場合が出てきてしまうことです。
これらのリスクが購入希望者にとっては大きな懸念材料となり、購入希望者も現れにくくなってしまいます。
このように、土地越境の問題が解決されない限り、二重三重に売りづらい状況が出来上がってしまいますので、
必ずそのまま売りに出そうとせず、事前に土地越境の問題を解決したうえで売却していくのをおススメいたします。
ちなみに、不動産を仲介にて売却せず、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。
その際は、土地越境の問題の解決や隣地の所有者との話し合いなども不動産会社に行ってもらえるため、
楽に越境(被越境)状態の不動産を手放すことが出来ます。
ただし、不動産会社が買取する関係上、一般的な仲介で売却するより価格が下がってしまいますので、
しっかり考えてから買取かどうか決定しましょう。
「不動産売却(仲介)と不動産買取の違い」については、別の記事で詳しくお話しておりますので、
気になる方はそちらをご確認くださいませ。
▼前編:「不動産売却vs買取:あなたに適しているのはどっち?」
▼後編:「不動産売却vs買取:あなたに適しているのはどっち?②」
土地越境している不動産はそのままでも売却することは可能です。
ただし、越境状態を明確にしたり隣地所有者との協議などを行わなくてはいけません。
特に被越境状態の不動産を売却するのはデメリットが大きいため、
可能な限り土地越境の問題を解決してから売却するようにしましょう。
不動産買取を行うことも一つの手ですので、
この記事を参考にしたり不動産会社に相談したうえで、不動産売却を進めていただければ幸いです。
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