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知ってないと損をする！？4種類の不動産の「瑕疵」の違い
2024-07-07
不動産を売却するときや購入を検討しているとき、
忘れてはいけないのが「瑕疵（かし）」について把握することです。
瑕疵の問題は、不動産を売却・購入するときに極めて重要であり、
取引が終了した後にも問題を引き起こす可能性があるため、事前によく把握しておく必要があります。
今回のブログでは、瑕疵の基本的な概念から、種類などについて詳しくお話していきたいと思います。
＼お気軽にご相談ください！／
瑕疵とは？
「瑕疵（かし）」とは、「不動産取引において物件に隠れた欠陥や不具合があること」を指します。
「訳アリ物件」と呼ばれる物件を聞いたことがあるかも知れませんが、
これは何かしらの瑕疵が生じている物件のことです。
これらの瑕疵は、取引の後に問題を引き起こす可能性があり、購入者や売主にとって重要な要素となります。
一般的に、売主は購入者に対して物件の瑕疵について告知する義務がありますが、告知されない場合もあります。
瑕疵の種類
瑕疵は、内容によって「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の4種類に分類されます。
それぞれについて詳しくお話していきます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は「建物の構造や設備に関する欠陥」のことを指します。
物理的瑕疵は建物の瑕疵と土地の瑕疵に分けられ、例えば下記のようなものが含まれます。
- 物理的瑕疵
- ＜建物の瑕疵＞ ●シロアリの被害を受けている
- ●基礎がひび割れている
- ●雨漏りしている
- ＜土地の瑕疵＞
- ●地盤が歪んでいる
- ●有害物質による土壌汚染が生じている
ただし、基本的な日常生活で生じた傷や摩耗などは物理的瑕疵に含まれないので注意が必要です。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は「過去に自殺や他殺、事故などの不幸な出来事」があった物件を指します。
いわゆる事故物件のことです。
事故物件については過去のブログ記事で詳しくお話しておりますので、気になる方はコチラからご確認ください。
▼ブログ記事：事故物件って何？知っておくべき基礎知識とリスク
環境的瑕疵
環境的瑕疵は「物件の周囲の環境に関する欠陥」のことを指します。
環境的瑕疵は該当する物件の土地や建物そのものには問題はありませんが、
実際に住んでみると入居者に害を与えるような瑕疵になります。
下記のようなものが具体例として挙げられます。
- 環境的瑕疵の例
- ●電車や高速道路などの騒音、振動に悩まされる
- ●近くの工場から定期的に異臭がする
- ●近所に墓地、火葬場、ごみ処理場などがある
環境的瑕疵は心理的瑕疵と同様、個々人の感じ方に左右されるものが大半になります。
人によっては環境的瑕疵と感じられることでも、別の人は気にならないこともあります。
購入を検討するときなどは、実際に該当する物件を内見してみて、自分が気になるか確認するのが良いでしょう。
法律的瑕疵
法律的瑕疵はその名の通り、「法律や条例に違反している」物件を指します。
例えば、下記のようなものが具体例として挙げられます。
- 法律的瑕疵の例
- ●建築基準法の違反
∟容積率や建ぺい率、接道義務などが基準を満たしていない - ●消防法の違反
∟火災報知器やスプリンクラーなどの設置義務を満たしていない - ●都市計画法の違反
∟本来は開発行為が認められていない「市街化調整区域」に建物が建築されている - ●農地法の違反
∟農地転用の許可がないまま、農地に建物が建築されている
法律的瑕疵は基本的に法律が施行される以前に建築された中古物件で該当し、新築物件に関してはほぼ存在しません。
代表的な法律的瑕疵物件としては「再建築不可物件」があります。
再建築不可物件については過去のブログ記事でお話しておりますので、ご興味がある方は下記からご確認ください。
▼ブログ記事：再建築不可物件とは？その特徴とリスクを徹底解説
▼ブログ記事：“再建築不可”物件でも再建築が出来る！？：救済措置と実現方法
瑕疵担保責任（契約不適合責任）
もしかしたら人によっては「瑕疵」より「瑕疵担保責任」の方が聞き覚えがある方がいるかもしれません。
瑕疵担保責任はもともと「瑕疵について売主が買主に責任を負う」制度でしたが、
民法改正により「契約不適合責任」と名称が変わり、それに伴い責任が適応される内容にも若干変更がありました。
契約不適合責任については、詳しくは別のブログでお話していきたいと思いますので、今しばらくお待ちください。
まとめ
瑕疵物件は、「不動産取引において物件に隠れた欠陥や不具合がある物件」のことで、
中古物件を購入・売却する場合、軽視できないものになります。
しかし、瑕疵の種類によってはさほど問題にならない物件もあります。
瑕疵についての知識を深め、満足のいく不動産購入・売却を実現出来るようにしましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
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