住宅ローン控除で賢く節税!知らないと損する不動産テクニック

八王子 不動産 住宅ローン


以前のブログで「マイホーム売却時の特例」についてお話いたしました。

▼ブログ記事:知っておきたい!マイホーム売却時の5つの特例

前回はマイホームを売却したときに節税を行える制度についてお話いたしましたが、
同じような制度がマイホームを購入したときにも存在します。
おそらく「住宅ローン控除」という不動産用語は聞いたことがある人がほとんどじゃないでしょうか?


今回のブログではそんな住宅ローン控除について、分かりづらい控除金額の計算式から、
住宅ローン控除を受ける条件などについて詳しくお話していこうと思います。


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そもそも住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)は、
「住宅を購入する際に借り入れた住宅ローンの年末残高に対して一定額が所得税から控除される」制度です。
この制度の最大のメリットは、購入者の税負担が大幅に軽減されることです。
新築住宅や認定住宅に住むことで、数百万円単位で税金が還付される可能性があるため、
家計の負担が大きく軽減されます。


また、この制度を賢く活用すれば、
住宅ローンの負担を軽減しながら、将来の資産形成を進めることが可能となります。

住宅ローン控除の計算方法

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では実際にいくらくらい控除されるのかというと、住宅ローン控除は下記の計算式で計算されます。

住宅ローン控除額 = 毎年の住宅ローン残高 × 0.7%(円)

この金額を最大13年間、所得税から控除することが出来ます。
たとえば新築で4000万円の長期優良住宅を購入したとすると、
購入初年度は約28万円の控除額となり、13年間で合計約300万円も所得税の控除を受けられることになります。
※借入額4000万円、返済期間35年、金利0.475%の元利均等返済でシミュレーション


ただし、購入する住宅の種類によって借入限度額(上式の「毎年の住宅ローン残高」の最大金額)が
細かく定められています。
例えば新築のZEH住宅だと最大4,500万円が借入限度額となりますが、
一般的な中古住宅の場合は借入限度額が2,000万円と大きく減少してしまいます。


その他にも、購入者の年齢や世帯によっても控除限度額が前後しますので、
詳しくは国土交通省HPで出している資料をご覧ください。
(ZEH住宅については次のブログで詳しくお話しいたします。)

▼国土交通省HP:「住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持」

住宅ローン控除を受ける条件

このように住宅ローン控除は大きな節税効果を得られる制度ですが、全ての購入者が受けられる控除ではありません。
住宅ローン控除を受けるには下記の条件を満たす必要があります。


住宅ローン控除の条件
●対象となる住宅の条件:購入する住宅が下記の条件を全て満たしていなければいけません。
∟床面積が50㎡以上であること
∟購入した住宅が自己居住用であり、引き渡しor工事完了から6ヶ月以内に入居したこと
∟居住用割合が1/2以上あること(オフィスなどは除かれる)
●ローンの返済期間:
借入期間が10年以上であることが条件です。短期のローンの場合は対象外となります。
●購入者の所得条件:
購入者の合計所得は2,000万円以下でなければいけません。
(以前は3000万円以下でしたが、条件が引き下げられました)

そのほかにも、省エネ基準を満たさない新築物件や買取再販物件は住宅ローン控除の対象外であったり、
購入者の合計所得が1000万円以下の人の場合は床面積40㎡以上の物件が対象になったりと、
購入者や物件ごとに要件定義が少しずつ異なります。


『せっかく住宅を買うならしっかり節税したい!』とお考えの方は、
購入前の調査や不動産会社への相談を怠らないようにしましょう。

住宅ローン控除の手続き

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住宅ローン控除を受けるために、会社員の場合は初回の手続きに確定申告が必要となります。
申告には、以下の書類が必要となります。


住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類
●住宅ローンの年末残高証明書
●登記簿謄本(登記事項証明書
●不動産売買契約書
●給与所得の源泉徴収票(給与所得者の場合)
●本人確認書類

2年目以降は年末調整で簡単に控除を受けることができるため、特別な手間はかかりません。
ただし、転職したり、給与形態が変わった場合は再度確認が必要ですので注意しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅購入者にとって非常に大きなメリットをもたらす制度です。
所得税の負担を大幅に軽減することで、住宅ローンの返済負担を抑えることができます。
ただし、控除を受けるための条件や手続きがあるため、
事前に必要な情報をしっかりと把握し、適切に申請することが重要です。
住宅ローン控除を最大限に活用し、賢く節税をしながら、理想のマイホームを手に入れましょう。

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