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こんな人におすすめ！代理人を使った不動産売却のススメ
2024-11-23
不動産を売却する際、「代理人売却」という方法を耳にしたことはありますか？
代理人売却とは、「売主本人が直接取引に関与せず、代理人に売却業務を任せる方法」です。
仕事が忙しい方や専門知識に自信がない方にとって、非常に有用な手段といえます。
このブログでは、代理人売却の仕組みやメリット・デメリット、利用の際の注意点を詳しく解説します。
また、代理人を依頼する時のポイントについては、
過去のブログで詳しくお話しておりますのでこちらからご確認ください。
▼ブログ記事：遠方の物件の売却って可能？：成功のためのステップ
代理人売却が必要になるケース
代理人売却は、以下のようなケースで利用されることが多いです。
- 代理人売却が必要なケース
- ●売却活動に参加できない場合：
売主が体調不良で入院しているなど、内覧の対応や書類の準備が難しい場合。 - ●物理的な距離が遠い場合：
売主が海外在住など、売却する物件が遠方で現地での対応が難しい場合。 - ●売却予定の不動産に複数の所有者がいる場合：
元夫婦で購入した不動産を売却したいなど、共有名義で不動産を所有している場合。
このような場合、代理人を立てることで手間を大幅に軽減できます。
代理人の種類
ただ一口に代理人と言っても、不動産売却においては実は3種類に分けることが出来ます。
法定代理人
法定代理人とは「法律（民法）によって定められた代理人」のことを指します。
法定代理人は本人の意思に関わらないので、特に委任状等は必要ありません。
例えば、本人が未成年の場合の親権者や、
認知症などにより判断力が低下した方に代わる成年後見人などが法定代理人となります。
法定代理人はその名の通り法律行為においての代理人ですので、
法定代理人が同意していない法律行為は取り消すことが出来ます。
復代理人
代理人がさらに別の代理人を選出すると、その代理人は復代理人と言われます。
復代理人の権限は選出した代理人が決定します。
ただ、やむを得ない場合がない限り、あまり復代理人が選定されることはありません。
任意代理人
任意代理人は「委任状によって、本人に代わり意思決定や連絡などを代行する人物」のことを指します。
今回ブログで取り扱うのはこの任意代理人になります。
委任状で任意代理人に指名されるのは親族だけではなく、
弁護士や税理士などのプロフェッショナルが任命される場合もあります。
補足：使者と代理人の違い
代理人と近い概念で使者があります。
使者は「本人の意思決定を本人の代わりに相手に伝える人物」のことを指します。
つまり、使者自体に決定権はなくあくまで伝達のみを行うだけですので、
不動産の売却を行う場合は使者では代わりに行うことが出来ません。
代理人売却のメリット
代理人売却を選ぶことでのメリットは、時間と労力が節約できるという点が最も大きいと思います。
売却活動のすべてを代理人が代行するため売主の負担が軽減されます。
特に時間がかかる内覧対応や契約手続きも任せられるため、売主にとってはスムーズな売却が期待できます。
代理人売却のデメリット
一方で、代理人売却にはもちろんデメリットも存在しますので、下記の点には注意しましょう。
代理人選びに注意する
最も気を付けないといけないのはやはり信頼できる代理人選びになります。
代理人選びを間違えるとトラブルや損失につながるリスクがあります。
例えばよくあるトラブルとしては、コミュニケーションの問題です。
不動産売却ではあらかじめ委任状を代理人と交わし、
「売主の意向」や「どこまで代理人に権利を与えるか」などをあらかじめ決定しておきます。
ただ、実際に不動産売却を進めていくと、委任状に記載がない内容のことが発生したり、
新しく売主の意向が増えたりします。
このような時に代理人とコミュニケーションが取れないと、
売却が上手く進まなかったり、売却手続きが滞ってしまうことにも繋がります。
委任状は抜けもれなく記載する
前項でも触れましたが、代理人は委任状を基に売却プロセスを進めていきます。
この時、代理権が記載されていない内容については代理人が代理行為を行うことが出来ません。
仮に代理行為を行ったとしても「無権代理」とみなされその契約は原則無効となってしまいます。
無権代理とは逆に、代理権がない代理行為をした場合でも、
買主にはその行為が委任状の範囲外と分からなかった場合、
買主の損害を考慮して契約が有効となることもあります。これを「表見代理」と言います。
この2つの場合のどちらも売主にとってはデメリットにしかなりませんので、
委任状は正確に記載を行っておく必要があります。
そのため、基本的に委任状を用いる場合は
弁護士や不動産会社などのプロに監修してもらって記載をするのが良いとされています。
まとめ
代理人売却は、時間がない方や不動産取引に不安を感じる方にとって非常に有用な選択肢です。
メリット・デメリットを理解し、信頼できる代理人と連携することで、スムーズで安心な売却活動が実現します。
不動産売却を検討中の方で、『自分も代理人売却の方が良いかも…』と思われた方は
ぜひ代理人売却を選択肢に加えてみてはいかがでしょうか？
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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