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未登記建物の購入リスクとは？買主が知っておくべき注意点
2025-02-08
以前ブログでは「未登記建物」とは何か、売却できるのかについてお話いたしました。
▼ブログ記事：“未登記建物”って何？売れるの？：売却時の手順とリスク
未登記建物とはその名の通り、「登記がされていない建物」のことを指します。
このような物件を売却する際にリスクがあることは前回お伝えしましたが、
購入する際にも、購入者にはいくつかの重要なリスクが存在します。
本記事では、未登記建物を購入する場合に直面し得るリスクや、その回避方法について詳しくお話していきます。
未登記建物購入時の主なリスク
前回のブログで未登記建物も売買が可能というお話をしましたが、
未登記建物を購入するのはかなりのリスクがあります。
代表的なリスクは下記の3点です。
融資を受けられない可能性が高い
住宅ローンを利用して未登記建物を購入する場合、金融機関からの融資が断られる可能性が高いです。
未登記建物は登記がないので住宅ローンを利用するときに設定しなければいけない抵当権が設定出来ません。
これは抵当権が「金融機関や保証会社等が借主に対して、購入する土地や建物を担保とする権利」ので、
必要な登記簿の権利部がない未登記建物は担保として設定できないためです。
そのため、未登記建物を購入する際には基本的に現金一括で購入しなくてはいけません。
もちろんそのような購入者は多くありませんので、未登記建物は売買するのが極めて難しい不動産なのです。
所有権が証明されない可能性がある
また、未登記建物は登記簿がないため法務局に正式な記録がありません。
つまり、購入しても「実際に購入者の所有物であるのか」という証明が出来ませんので、
購入後に他者が「この建物は自分の所有物だ」と主張する可能性があります。
特に、相続登記が未了で未登記建物となっている不動産には注意が必要です。
複数の相続人がいる場合、各々が所有権を主張してしまうと被相続人同士で紛争に発展するリスクがあります。
売却時に苦労する可能性が高い
将来的に未登記建物を売却したい場合、購入者が購入したときと同様に、
次の購入希望の方も登記の有無を懸念して購入を躊躇する可能性が高いです。
また、前回のブログでお伝えした未登記建物の売却リスクもありますので、
未登記建物を購入したとしても再度売却時に苦労することになるでしょう。
未登記建物を購入する際の注意点
どうしても未登記建物を購入したいと思われたときは、最低限下記のことに注意しつつ検討しましょう。
登記を行う計画を立てる
まず最も大切なのは、購入後に登記を行う計画を事前に立てておくことです。
前述した通り、未登記建物の購入にはリスクが多いです。
購入時だけでなく、購入後に生じるデメリットもありますので、
購入後に所有権を明確にしておくのは極めて重要なことです。
登記手続きには建築確認済証や固定資産税通知書などの書類が必要なため、
購入前にこれらの書類が揃っているかを確認しておきましょう。
売主との交渉を徹底する
未登記建物を購入する際は、売主との間で明確な契約条件を取り決めましょう。
特に登記の責任についてはっきりしておきましょう。
登記をいつ行うのか、登記にかかる費用負担はどちらが行うのかなどを明確にしておくことが重要です。
専門家へ相談する
未登記建物の購入前に司法書士や不動産会社などの専門家に相談し、建物の調査を行うことを忘れてはいけません。
登記が存在しないという事は、建物・土地の面積や境界などのデータが購入者が
把握している情報と実測値で異なっていることも考えられます。
のちのトラブルに発展することを防ぐためにも、
正確な情報を把握したうえで購入するかどうかを検討するようにしましょう。
未登記建物を購入する場合のメリットもある？
ここまでは未登記建物を購入する際のリスクについてお話してきましたが、
一方で未登記建物を購入することのメリットも確かに存在します。
それは価格が相場より割安になることが多いことです。
もちろん、これは物件自体にリスクがあるからだということを忘れてはいけません。
まとめ
未登記建物の購入は多くのリスクが伴います。
購入を検討する際は、必ず専門家に相談し、登記や建物の状態について慎重に確認することが大切です。
魅力的な価格や条件が提示されることもありますが、
必ずリスクを正確に把握したうえで購入を検討していきましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
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ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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