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“未登記建物”って何？売れるの？：売却時の手順とリスク
2025-01-30
「未登記建物」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
その言葉の通り、未登記建物は「登記がされていない建物」のことを指します。
『いまどき未登記の建物なんてないでしょう』と思われるかもしれませんが、未登記建物は意外と多く存在します。
実は所持している不動産が未登記だった、ということは十分あり得ることですので、
事前に未登記建物を売却する際の具体的な方法と、押さえておきたいリスクについて知っておきましょう。
未登記建物とは？
未登記建物とは、建築されたものの法務局で正式な登記が行われていない建物のことを指します。
未登記の理由はさまざまですが、主な理由は下記になります。
- 建物が未登記となっている主な理由
- ●表題登記が行われていない（新築時）
- ●表題変更登記が行われていない（増改築時など）
- ●相続登記がされていない（相続時）
登記簿は「不動産の建物に関する物理的状況を表示した表示登記」を記載している「表題部」と、
「不動産の土地・建物の権利に関する状況」が記載されている「権利部」に分かれています。
新しく表題部を登記することを表題登記、表題登記を更新することを表題変更登記と言います。
通常の売買で変更されるのは権利部であるため表題部は基本変更されませんが、
増改築などで物件の物理的状況が変化した際は表題部を更新しなくてはいけません。
また、表題登記に関しては新しく建物が建てられた日から、
表題変更登記に関しては建物に変更が生じた日からそれぞれ1ヶ月以内に行うことが義務付けられています。
この登記を行わなかった場合、不動産登記法違反となりますので罰金の対象となってしまいます。
未登記建物を売却する方法
では未登記建物を売却することは可能なのでしょうか？
答えとしては、しっかりと下記のように手順を踏んで登記を行えば売却することが可能です。
- 未登記建物を登記後売却する手順
- ①建物表題登記の申請：
建物の所在地や構造、面積などを明記した書類を法務局に提出します。 - ②必要書類の準備：
固定資産税の納税通知書、建築確認済証、所有者の本人確認書類などが必要です。 - ③登記費用の負担：
登録免許税や司法書士への依頼料がかかる場合があります。
実は法律上は未登記建物をそのまま売却することは可能なのですが、
買主に大きなリスクが生じてしまうことから買い手が付かず売却出来ないことが大多数です。
（買主に生じるリスクについては、別のブログ記事で詳しくご紹介したいと思います。）
ただし、下記のような方法を取れば表題登記を行わなくても売却することが可能です。
未登記建物を解体して土地として売却する
基本的にはしっかりと登記を行ったうえで売却活動を進めていくのが望ましいのですが、
場合によっては未登記のまま建物部分を解体して土地として売却する方法も選択肢になり得ます。
表題部は前述した通り、建物の情報が登録されている登記になりますので、
その建物自体がなくなってしまえば表題登記を行う必要がなくなります。
建物の老朽化が進んでいる場合や、土地として買い手が付きそうな場合などは解体して売却するのも検討しましょう。
不動産会社に未登記建物を買い取ってもらう
不動産市場で売却するのではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
この場合、未登記建物のまま買取をしてもらえるので、売主には手間が生じません。
ただし、あらかじめ売却と買取の違いをしっかりと把握したうえで買取を検討するようにしましょう。
売却と買取の違いについてはこちらのブログからご確認ください。
▼ブログ記事：不動産売却vs買取：あなたに適しているのはどっち？
▼ブログ記事：不動産売却vs買取：あなたに適しているのはどっち？②
まとめ
未登記建物の売却にはリスクが伴いますが、事前に適切な準備を行い、
専門家のアドバイスを受けることで安全に進めることが可能です。
基本的には、登記を済ませてから売却することで、トラブルの多くを回避することができます。
未登記建物を売却する際は、この記事の内容を参考にして、慎重に手続きを進めてください。
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