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空き地を収益化！駐車場経営のステップと成功の秘訣
2024-06-10
『最近空き地を相続した』『使っていない土地を所有している』という方で、
土地活用を考えている方は、駐車場としての活用が一つの選択肢となります。
駐車場の経営は、他の土地活用の手法と比べて始めやすいのが大きな特徴です。
以前のブログで「空き家の活用方法」について記事を書いておりますので、良ければこちらも併せてご覧ください。
▼ブログ記事：放置はもったいない！空き家を資産に変える3つの手法
▼ブログ記事：賃貸・売却以外の選択肢？空き家活用ビジネスとは
今日のブログでは、空き地を駐車場に転用する方法や、
駐車場運営のメリットや注意点について詳しくお話していこうと思います。
また、駐車場には月極駐車場とコインパーキングの選択肢がありますが、
2つの違いについてはまた後日別のブログで詳しくお話ししようと思います。
＼お気軽にご相談ください！／
駐車場運営の具体的なステップ
まず最初に、空き地を駐車場にするために必要なステップを簡単に紹介します。
- 駐車場運営のステップ
- ●市場調査を実施する
∟駐車場として土地活用を考える前に、対象エリアの需要を調査しましょう。
地域によっては初期費用を回収できない可能性があります。
近隣の駐車場の稼働状況や料金設定を確認し、競合分析を行いましょう。 - ●不動産会社（駐車場の管理会社）に問い合わせをする
∟自身で管理運用をしない場合は、大手不動産会社や地元の不動産会社に問い合わせをします。
その際、駐車場管理や運営のノウハウがあるかは必ずチェックしましょう。 - ●土地の測量や駐車場の設計を行う
∟空き地の広さや形状に合わせて駐車スペースを設計します。
駐車区画の数や、入口と出口の位置などを考慮し、使いやすいレイアウトを計画しましょう。 - ●不動産会社と契約する
∟管理や運用を不動産会社に任せる場合は1社選んで契約を結びましょう。
コインパーキングを自分で管理運用をする際は、営業許可を得る必要があるので注意です。 - ●駐車場運営に向けて工事を行う
∟駐車場の区画線を引き、必要な設備を設置します。
月極駐車場とコインパーキングで必要な設備・工事内容が変わります。 - ●駐車場を開業し、運営・管理を行う
∟駐車場運営には、定期的なメンテナンスと管理が必要です。
駐車場の清掃、設備の点検、トラブル対応などを行い、利用者が快適な環境を維持します。
空き地を駐車場にするメリット
初期投資・ランニングコストが少なく安定収益をあげられる
空き地を駐車場にするには、建物を建てる場合と比べて初期投資が少なく、
そしてランニングコストも少なく済むのがメリットです。
空き地の活用方法と言えば、アパート・マンションの経営や太陽光発電などの土地活用が代表的ですが、
駐車場は月極駐車場であれば基本的な整地作業と区画線の整備などで済みます。
コインパーキングの場合はプラスで精算機やロック装置やゲートなどが必要になりますが、
どちらの場合もアパート経営などの初期投資に比べれば軽微なもので済みます。
ランニングコストも固定資産税と管理委託費（不動産会社に委託する場合）、
セキュリティ費用くらいですので、他の活用方法と比べてはるかに費用は少なく済むでしょう。
またコストが安くても、しっかりと借主を確保できれば安定的な収益を生むことが出来ますので、
相続した空き地などを余らせておくよりはるかに良い活用方法と言えます。
土地の形状に関わらず活用できる
土地には様々な形状があり、一般的な四角形（整形地）もあれば、
三角形や台形・旗竿地といった不整形地もあります。
不整形地の場合、住宅用地に用いようとすると、建物の形状が限られてしまったり、
希望の建物が建たない可能性もあります。
そのため、一般的に価格が安くなりやすく、不人気な土地となりやすいです。
このような住宅用地で使いづらい土地でも駐車場にする場合は問題なく活用できます。
極論ですが、駐車スペースとして1台分確保できれば駐車場として運用することが出来ますので、
どのような形の土地でも活用できると言えます。
（ただし土地によっては駐車しにくく、利用者が少なくなる可能性はあります）
容易に土地活用の方法を変更できる
駐車場として土地活用する場合、
もし今後『駐車場よりアパート経営がしてみたい』や『土地として売却することにした』と考え直したとしても、
他の土地活用への転用が比較的スムーズに行えます。
アパートやマンションのような上物があると解体に費用がかかったり時間も取られますが、
駐車場の場合は設備などを取ってしまうだけすぐ更地に戻ります。
また、駐車場の場合、「借地借家法」が適応されないため、立ち退きトラブルに発展しづらいのも、
次の活用方法に移行する際のメリットと言えるでしょう。
駐車場運営の注意点
立地や地域性を選ぶ
駐車場運営は土地の形状によっては大きく変わってきませんが、
立地や地域性には運営するにあたって大きく影響を受けます。
例えば都市部では駐車場が不足しているため、土地面積が小さくても安定的に収益を上げることが出来るでしょう。
反対に、土地が余剰になりがちな地方や、利便性が悪い立地だと、安定的に利用者を確保するのが難しく、
収益が確保しづらい可能性が高いです。
事前にしっかりと市場調査を実施し、駐車場運営をやっていけるのかは明確にしておきましょう。
収益性は一般的に低い
駐車場運営は、アパートマンションの経営などに比べて収益性が低くなりがちです。
アパートやマンションのように、複数階の建築にすることで土地あたりの収益単価を高められませんし、
1人当たりの賃料も低くなってしまうので、駐車場運営で大きく収益をあげるのはなかなか難しいかもしれません。
賃貸などに比べて税金負担が大きい
アパートやマンションの経営の場合は固定資産税の優遇措置が受けられますが、
駐車場の場合は優遇措置の対象外のため、減税することが出来ず、相対的に税金負担が大きくなってしまいます。
駐車場として運用を始める前に、あらかじめ収益シミュレーションを綿密にしておきましょう。
まとめ
空き地を駐車場として活用することは、安定した収益を得るための効果的な方法です。
他の土地活用の方法と比べて初期投資やランニングコストが低く、始めやすいのがメリットと言えるでしょう。
ただし、収益性は劣ることが多かったり、
場所によっては駐車場の事業が成り立たないことも多いのは注意が必要です。
事前に他の土地活用の方法とも比較して、自分に合った活用方法で運用していくことが大切になってきます。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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