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空き家を賃貸に出して家賃収入を得る方法：成功の秘訣とは？
2024-09-24
日本全国で空き家の増加が社会問題となっており、
このブログでも以前に空き家を活用する方法についていくつかお話していきました。
▼ブログ記事：放置はもったいない！空き家を資産に変える3つの手法
▼ブログ記事：賃貸・売却以外の選択肢？空き家活用ビジネスとは
今回のブログでは、数ある空き家の活用方法の中でも「空き家を賃貸物件として活用する」方法について、
特に準備方法・手続き・注意点の観点から詳しくお話していこうと思います。
＼お気軽にご相談ください！／
空き家を賃貸に出す際の準備
空き家を賃貸に出すためには、まず以下の準備が必要です。
物件の状態を確認する
長期間放置されていた空き家は、設備の劣化を改善する必要があります。
水回りや電気設備の動作確認、必要な修繕を行い、住める状態に整えましょう。
また、外観や庭の手入れも忘れずに行い、見た目の印象を良くすることが大切で、物件の状態に応じてリフォームやリノベーションを検討することも重要です。
特に、古い物件では水回りや内装の改修が必要な場合があります。
状態がひどいと投資額が大きくなり投資回収が難しくなる可能性もありますが、
改修をすると空き家の価値を大きく高めることになるのは間違いありませんので、
賃貸市場のニーズを踏まえて必要な改修を行いましょう。
家賃を設定する
賃貸に出す際には、適切な家賃設定が重要です。
周辺地域の家賃相場を調査し、物件の立地や状態を考慮して家賃を設定します。
高すぎる家賃では入居者が見つかりにくくなり、安すぎると収益が見合わなくなるため、
バランスを取ることが必要です。
ご自身で適切な価格を決定するのは難しいと思いますので、
不動産会社に相談して家賃の目安とするのをお勧めいたします。
賃貸契約の手続きと管理方法
空き家を賃貸に出す場合、売却する場合と異なり、
賃貸契約の手続きや物件の管理についても考慮する必要があります。
賃貸契約の手続き
賃貸契約は法律に基づいて行う必要があるため、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
不動産会社を利用しなくても賃貸契約自体は可能ではありますが、
契約者探し・契約手続き・契約時のトラブル対応なども全て自身で行わなくてはいけませんので、
実際はかなり難しいでしょう。
不動産会社は、入居者の募集や契約書の作成、
他にも入居者審査を行ってくれるので、スムーズな取引をサポートしてくれます。
物件管理
空き家を賃貸物件として貸し出す場合、定期的な管理や修繕が必要です。
遠方に住んでいる場合や管理に時間を割けない場合は、自身で管理をするのは極めて難しくなりますので、
管理会社に管理業務を委託した方が良いでしょう。
管理会社への依頼は費用が生じますが、入居者対応や家賃の回収、
トラブル時の対応などを代行してくれるため、安心して物件を運営することができます。
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賃貸に出す際の注意点
空き家を賃貸に出す際には、いくつかの注意点があります。
投資のリスクを事前に想定しておく
空き家を賃貸に出す場合、まず多額の初期投資が発生します。
初期投資の多くを占めるのはリフォームやリノベーション費用で、
この初期投資をどう回収するか、あらかじめシミュレーションしておく必要があります。
また、賃貸物件として貸し出しても必ずしもすぐに入居者が見つかるわけではないので、
シミュレーションをする際は空室リスクについても考えておかなければいけません。
これらのリスクに加えて、支払い延滞リスクや修繕費用などあらゆる面を想定したうえで、
家賃収入で初期費用を回収できる見込みがあるか、事前に収支計画を立てていきましょう。
法的トラブルに注意する
賃貸契約は法律に基づいて行われるため、契約内容や入居者とのトラブル防止に注意が必要です。
管理会社と契約する場合は管理会社が間に入ってやり取りしてもらえますが、
自身で管理する場合は全て自分で対応しなければいけません。
契約書の内容は何度も確認し、出来るだけトラブルを未然に防げるようにしたうえで、
問題が発生した場合にはすぐ専門家に相談することをおすすめします。
定期借家契約と普通借家契約の違いを押さえておく
賃貸契約を結ぶ際は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いについて理解しておいた方が良いです。
一般的な賃貸契約に用いられるのが「普通借家契約」です。
契約期間は通常2年で設定されており、契約満了後も借主の希望があれば契約更新が可能です。
借主の保証が厚い契約形式のため、貸主からの一方的な解約は出来ず、
借主が契約更新を希望した場合は貸主は拒否することが出来ません。
一方で「定期借家契約」の場合は、その名の通りあらかじめ貸し出す期間が定められています。
そのため貸主は契約更新を拒否する権限がありますので、
借主が契約更新を希望しても借主は退去しなくてはいけません。
このように、貸主の意志が強く反映される契約形態となりますので、
一般的な相場と比べて割安な家賃が設定されていることが多いです。
どちらもメリットデメリットがある契約になりますので、
どちらの方が自分に向いているのかしっかりと調べたうえで選択するようにしましょう。
まとめ
空き家を賃貸に出すことは、所有者にとって収益を生み出し、地域の空き家問題を解決する一助となります。
しかし、物件の状態確認や管理方法、賃貸契約の手続きなど、事前の準備や計画が必要です。
適切な準備を行い、信頼できる不動産会社や管理会社と連携することで、
空き家を賃貸として成功させることができるでしょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
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ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
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