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併用できる？住宅ローンと投資用ローンの仕組みと審査のポイント
2025-03-18
前回のブログでは「住宅ローンと投資用ローンの違い」についてお話いたしました。
▼▼ 前回の記事はこちら ▼▼
不動産売却vs買取：あなたに適しているのはどっち？
前回お話したように、住宅を購入する際は多くの人が住宅ローンを利用します。
しかし一方で、「マイホームも購入しつつ、不動産投資も始めたい」という方の場合は、
住宅ローンと投資用ローンを併用できるのかは大きな関心事になるでしょう。
今回のブログでは、両者の違いや併用する際のポイント、審査の注意点について詳しくお話していきます。
住宅ローンと投資用ローンの違い
まず簡単に振り返っていきますが、住宅ローンと投資用ローンの違いは下記のようなところになります。
- 住宅ローンと投資用ローン
- ●住宅ローン：
本人や家族が住むための住宅（マイホーム）を購入する際に利用するローンです。
住宅ローンの特徴として、金利が低く、返済期間も長め（最長35年）であることが挙げられます。
また、金融機関の審査においては、安定した収入があることが重視され、
会社員や公務員などの給与所得者が比較的借りやすい傾向にあります。 - ●投資用ローン：
賃貸経営など、不動産投資を目的として物件を購入する際に利用するローンです。
住宅ローンよりも金利が高く、自己資金の割合が求められることが多くなります。
また、審査基準も厳しく、投資経験や資産状況が問われることが一般的です。
基本的に住宅ローンは「本人が住むこと」が前提のため、購入後すぐに賃貸に出すことは禁止されています。
これは、住宅ローンが一般消費者向けのローンであり、
金融機関としても低金利で融資するための条件として「自己居住用」であることを義務付けているためです。
一方で、投資用ローンは賃貸運用が前提となるため、借入条件が住宅ローンよりも厳しく設定される傾向があります。
注意点としては、前回のブログでもお伝えした内容ではありますが、住宅ローンを利用している物件を
勝手に投資用として使用すると契約違反となりますので、絶対にしないようにしましょう。
住宅ローンと投資用ローンは併用できる？
結論として、住宅ローンと投資用ローンの併用は可能です。
ただし、併用するためには金融機関の審査基準を満たす必要があり、
特に収入や自己資金、契約内容の確認が重要になります。
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
自己資金が十分にあるか
住宅ローンは金融機関によっては頭金なしで借りられることもありますが、
投資用ローンでは自己資金が求められるのが一般的です。
通常は、「物件価格の10％～30％程度の頭金＋物件購入に伴う諸費用（登記費用や仲介手数料など）」
が必要になります。
さらに、空室リスクや修繕費などのリスクを考慮し、ある程度の預貯金を確保しておくことが望ましいです。
投資用ローンの審査では、自己資金の多さが評価されやすいため、
自己資金を多く準備することで審査が通りやすくなる可能性もあります。
安定した収入があるか
金融機関は、借入希望者の職業や収入の安定性を重視します。特に、
- 職業毎の審査の違い
- ●会社員や公務員：毎月安定した収入があるため、比較的審査が通りやすい
- ●自営業やフリーランス：収入が変動しやすいため、直近の確定申告書や決算書を求められやすい
という特徴があります。
また、投資用ローンでは家賃収入を加味した審査が行われることが多いため、
購入予定の物件がどの程度の賃料を得られるか、想定収益を明確にしておくことが重要です。
すでに投資用物件を持っている場合は、その運用状況も審査の対象になります。
収入に対する返済比率をクリアできるか
金融機関は、借入希望者の返済能力を判断するために、
返済比率（年間のローン返済額が年収に占める割合）もチェックします。
一般的には、住宅ローンの場合は35％～40％程度、投資用ローンは50％以下が目安とされています。
また、投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されるため、
月々の返済額が増え、負担が大きくなる可能性があります。
そのため、投資用不動産の家賃収入がどの程度見込めるかをしっかり考慮した上で計画を立てることが重要です。
住宅ローンと投資用ローン、どちらを先に組むべき？
では住宅ローンと投資用ローンを併用する場合、どちらを先に組むべきなんでしょうか？
これは一般的には、投資用ローンを先に組んだほうが有利とされています。
その理由を詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの審査に影響を与えにくい
まず基本的にローンの審査では、すでに他の借入があるかどうかが重要視されます。
もし先に住宅ローンを組んでしまうと住宅ローンは負債として考えられてしまうため、
「融資可能な金額の総合計」から「住宅ローンの残債分」のみが投資用ローンの融資額と判断されてしまい、
審査が通っても十分な借入額を得られる可能性が少なくなります。
しかし、投資用ローンを先に組んでおけば、住宅ローンの審査に影響を与えにくくなります。
投資用ローンの借入があっても、それに見合う収入（家賃収入）があれば、
金融機関の評価はそこまで厳しくなりません。
そのため、将来的にマイホームを購入する予定がある場合は、
まず投資用ローンを組み、その後に住宅ローンを申請するのが賢明な戦略といえます。
投資物件の家賃収入を活用できる
先に投資用物件を購入すれば、家賃収入が得られるため、
将来的に住宅ローンの返済の一部に充てることが可能になります。
特に、安定した賃貸需要のあるエリアで物件を購入すれば、定期的な収益を見込むことができ、
その分住宅ローンの返済負担を軽減できます。
また、金融機関によっては、家賃収入を「安定した収入」とみなして
住宅ローン審査にプラス評価をする場合もあります。
例えば、給与収入に加えて投資物件の家賃収入があれば、総収入が増えるため、
住宅ローンの審査が通りやすくなることがあります。
まとめ
住宅ローンと投資用ローンを併用することは可能ですが、返済計画を綿密に立てることが不可欠です。
特に、投資用ローンは金利が高く、審査も厳しくなるため、事前に十分な資金計画を行い、
無理のない範囲での借入を心がけることが重要です。
ローンの併用を検討する際は、複数の金融機関を比較し、自分にとって最適な条件を見極めながら進めることが、
賢いマイホーム取得と資産運用の成功につながるでしょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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