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転勤が決まったら住宅ローンはどうする？対応策とポイントを解説
2025-03-21
前回までのブログで住宅ローンと投資用ローンについてお話してきました。
▼▼ 前回の記事はこちら ▼▼
住宅ローンと投資用ローン、審査基準や金利の違いとは？ローンの基礎知識
併用できる？住宅ローンと投資用ローンの仕組みと審査のポイント
今回のブログでは、転勤が決まった際の住宅ローンの取り扱いについて詳しくお話いたします。
転勤は会社の辞令で突然決まります。
持ち家を購入し、住宅ローンを返済している最中に転勤が決まると、
「ローンはどうなるのか？」「持ち家は売るべきか、貸すべきか？」といった悩みが出てきますので、
そんなときにどうすればよいか事前に知っておきましょう。
転勤時の住宅ローンに関する主な選択肢
転勤によって持ち家に住めなくなった場合、大きく分けて以下の3つの選択肢があります。
- 転勤時の持ち家の取り扱い方法
- 1. 家を売却する
- 2. 単身赴任で持ち家を維持する
- 3. 賃貸に出す（賃貸経営）
それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
1. 家を売却する
1つ目の選択肢はマイホームを売却することです。住宅ローンを完済していない状態でも、
持ち家を売却することは可能です。
売却価格が住宅ローンの残債を上回れば、差額を手元に残せます。
しかし、売却価格がローン残債を下回る場合、手持ち資金で補填する必要があります。
そのため、事前に住宅ローンの残高を確認し、適正な価格で売却できるかどうかを見極めることが重要です。
家を売却する際は必要なステップがいくつもありますし、
売却にかかる仲介手数料や税金についても事前に知っておいた方が良いので、
こちらのブログ記事などを見てきちんと把握しておきましょう。
- 売却するメリットとデメリット
- ●メリット：
・住宅ローンを完済できれば、新居の購入や賃貸に移行しやすい
・固定資産税や管理の手間がなくなり、経済的負担などが軽減される
・まとまった資金が手に入る可能性がある - ●デメリット：
・売却価格によってはローン残債が残るリスクがある
・売却までに時間がかかる場合がある
・短期間での売却では価格が安くなる可能性がある
▼ブログ記事：事前に知っておきたい！不動産売却で避けられない税金の知識
2. 単身赴任で持ち家を維持する
転勤先に家族を連れていかず、単身赴任を選ぶ方法もあります。
会社によっては単身赴任手当が支給される場合もあり、経済的な負担を軽減できます。
また、子どもの学校や配偶者の仕事などの理由で、家族の生活環境を変えたくない場合には有効な選択肢です。
また単身赴任のメリットとして、住宅ローンの契約者が一時的に物件を離れるだけの場合は、
住宅ローン減税を引き続き受けることが出来ます。
ただし、あくまで一時的であり、将来的にマイホームに戻ることが前提です。
- 単身赴任で持ち家を維持するメリットとデメリット
- ●メリット：
・持ち家をそのまま維持できる
・家族が環境を変えずに生活できる
・転勤が一時的な場合、住宅ローン減税をそのまま受け続けることが出来る - ●デメリット：
・住宅ローンに加え、赴任先の住居費が発生する
・家族と離れて暮らすことになる
3. 賃貸に出す（賃貸経営）
持ち家をそのまま賃貸に出し、家賃収入で住宅ローンを支払う方法もあります。
ただし注意しなくてはいけないのは、現在の住宅ローンが「住宅ローン控除」を適用している場合、
賃貸に出すと適用外になってしまうことです。
また、住宅ローンの契約内容によっては、賃貸に出すこと自体が制限されており、
投資用ローンに変更が必要になる場合もあります。
必ず賃貸に出すか検討する前に金融機関に確認しておきましょう。
あと賃貸に出す場合は、入居者の募集や物件管理などを行わなくてはいけません。
自分で管理することも可能ですが、手間を省くために不動産管理会社と契約する方法もあります。
管理会社に依頼すると、入居者の対応や家賃の回収、修繕手配などを代行してもらえるため、安心して賃貸経営を行うことができます。
- 賃貸に出すメリットとデメリット
- ●メリット：
・家賃収入をローン返済に充てられる
・将来的に再び住む可能性がある場合に有利
・売却せずに資産として持ち続けることができる - ●デメリット：
・空室や家賃滞納のリスクがある
・住宅ローンを「投資用ローン」などに借り換えが必要な場合がある
・物件の維持管理や修繕費がかかる
転勤に備えて知っておきたい住宅ローンのポイント
住宅ローンの契約内容を確認する
住宅ローンの契約には、「住宅として利用しなければならない」という条件が含まれていることがあります。
この条件は、ローンの適用が「自己居住用の住宅」に限定されているためです。
そのため、転勤などで住宅を賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ相談し、承諾を得る必要があります。
金融機関によっては、一定の条件を満たせば一時的な賃貸を認める場合もありますが、
違反した場合はローンの一括返済を求められるリスクもあるため、注意が必要です。
また、賃貸に出すことで住宅ローンの金利が変わる可能性があるため、契約内容を詳細に確認しておきましょう。
住宅ローン控除の適用条件を確認する
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、
住宅を「自己の居住用」として利用することが適用条件となっています。
そのため、転勤で住宅を賃貸に出した場合は控除の適用外となるケースが一般的です。
ただし、転勤による一時的な転居であれば、一定期間は住宅ローン控除が継続される可能性もあります。
この要件に関しては詳細が変更される場合もありますので、国税庁HPで確認するようにすると良いでしょう。
▼国税庁HP：「転勤と住宅借入金等特別控除等」
転勤の可能性があるなら購入時から準備を
そもそも転勤の可能性がある職種の場合、住宅購入時点で将来的な転居を想定しておくことをおすすめします。
特に以下のような点に留意することで、転勤時の対応がスムーズになります。
- 転勤を見据えた住宅選びのポイント
- ●売却しやすい立地を選ぶ：
需要が高く、将来的に売却しやすいエリアを選ぶことで、転勤時の資産整理が容易になります。 - ●賃貸に出しやすい物件を選ぶ：
駅近や生活利便性の高いエリアの物件は、賃貸需要が高いため、
転勤時にスムーズに貸し出せる可能性があります。
また、社宅制度や住宅手当の有無も考慮し、
会社のサポート制度を活用できるかどうかも事前に確認しておきましょう。
まとめ
転勤時の住宅ローン対応策として、「売却」「賃貸」「単身赴任」の3つの選択肢があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分のライフプランや経済状況に合った方法を選ぶことが重要です。
また、必ず住宅ローンの契約や住宅ローン控除についての詳細を事前に確認したうえで、
どう活用するか慎重に判断していきましょう。
私たち「みどり不動産」は空き家と空き地、相続物件の売却に特化した八王子市の会社です。
いつでも不動産の相談を受け付けておりますので、
『有効活用していきたいけど、不動産のことは全く分からない…』
『八王子市周辺の不動産のことについて教えてほしい』
『○○について具体的に相談してみたい』など、
ご不明な点がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆者
初めまして。みどり不動産代表の赤間と申します。
私は青森県八戸市という漁港と工業で栄えた街から上京してきました。
両親ともに不動産を所有し、家族みんな不動産に助けられ生きてきましたので、
今度は私がお客様を不動産で幸せにしたいと思い、不動産業界に入りました。
私は現在、八王子に住み、八王子に会社を構え、
地域に根差した会社を営むよう日々励んでおります。
不動産のことでしたら遠慮なくなんでもご相談くださいませ。
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